信和地产总经济师

为进一步落实房地产长效机制、实施好房地产金融审慎管理制度的要求，2020年12月31日，人民银行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“新规”），建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。新规将如何促进房地产市场平稳健康可持续发展？从银行角度看，房地产贷款业务将会产生哪些变化？不同类型的银行会如何应对？对房企和购房者带来哪些影响？《金融时报》记者就上述问题采访了业内专家学者。监管端政策如何考量“总体而言，建立房地产贷款集中度管理制度，有利于市场主体形成稳定的政策预期，有利于房地产市场平稳健康可持续发展。”人民银行、银保监会在关于新规的答记者问时表示。作为支撑房地产发展的血脉，房地产金融的健康发展对整个行业至关重要。“从国际上看，房地产贷款占比过高或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构的房地产贷款占比过高，远超出平均水平。”民生银行(170, 00, 00%)首席研究员温彬表示。“发布新规的主要目的是防范系统性风险。本次对房地产贷款设立集中度限制，有助于控制银行信贷的总风险敞口，进而控制系统性风险。”国家金融与发展实验室特约研究员戴志锋认为。值得注意的是，新规对于不同类型的银行业金融机构，分设五种组合的上限。“2020年下半年以来，受益于按揭贷款低风险、低资本消耗、相对高利率、高RAROC回报因素，中小银行大力发展按揭贷款业务，中小银行大量的增量信贷资源投向按揭市场，在原有统一的调整模式下（对房地产融资增量占比、贷款增速进行管理），难以对新进入的中小银行形成有效控制。” 在光大证券金融业首席分析师王一峰看来，新规的初衷是在坚持房地产融资稳中从紧的原则下进行差异化调节。与此同时，推动金融供给侧结构性改革，强化银行业金融机构内在约束，推动金融、房地产同实体经济均衡发展，也是发布新规的重要意图。“新规将引导信贷资源重点支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、‘三农’等薄弱环节。”王一峰表示。银行端如何落实新规要求作为银行业的重要优质业务之一，房地产贷款尤其是占大头的个人住房贷款业务，在新规要求下将受到哪些影响？首先，房地产贷款的规范将对银行业形成良性引导。“对银行房地产贷款余额占比提出上限要求，将从供给侧抑制银行的放贷冲动，有助于降低银行房地产风险敞口，促进银行形成自我约束的内在机制，调整中长期经营策略和信贷结构。”戴志锋说，新规对于个别上市银行房地产贷款虽有压降压力，但总体影响不大。“若按照新规的分类监管要求上限测算，2021年全部金融机构按揭贷款增长预估在5万亿元左右，房地产企业贷款预估在5万亿元左右。这一增量与2020年按揭贷款、房地产企业贷款增量大体相当，新规在房地产贷款增量安排上并没有明显收紧。从长期看，受新规影响，银行表内房地产贷款增速将向各项贷款平均增速收敛。”王一峰分析称。不过，由于贷款存量占比的差异，不同银行未来贷款增长结构会受到一定影响。“新规要求，已经达标的银行要保持房地产贷款比例总体稳定。因此，即便占比较低的银行，也不会存在大幅提升房地产贷款和按揭贷款的可能性。而对于占比已经超标或接近监管要求的银行而言，需要控制增量或者压降存量。”王一峰指出。王一峰表示：“预计超标银行和2020年下半年以来在房地产领域贷款投放较大的银行需要重新调整2021年预算指标，降低房地产贷款增量占比。同时，除支持经济重点领域和薄弱环节外，中小银行下一阶段发力重点可能在非按揭其他零售业务，包括信用卡、综合消费贷款、场景化金融等。”新规如何影响楼市通过金融向房地产行业的传导，新规将进一步促进楼市稳定发展。“过去，房地产行业的杠杆率一直在攀升，主要体现在大型房企负债率畸高以及居民负债率不断攀升。房贷集中度监管削弱了银行继续通过房地产相关贷款向企业和居民加杠杆的能力，有利于有序降低房地产行业的贷款规模。”戴志锋表示。在戴志锋看来，新规将从融资端进一步推动贷款向房地产头部企业集中。“大银行出于维护战略客户的考虑，稀缺的额度会优先保证头部房企，中小房企获取银行贷款的难度升高，或只能通过加快处理存货保证自身现金流，后续不排除被并购的可能。”对于购房者而言，专家普遍认为，新规对微观主体住房贷款需求影响不大，存量住房贷款也不会因为新规而被银行提前收回，对刚需购房群体不会造成影响，购房者只需要按照政策流程办理贷款即可。“需要注意的是，贷款集中度管理其实是核查合规的房地产贷款，而后续一些消费方面的贷款也需要管控，防范部分银行违规通过消费贷来变相发放房贷。”易居研究院表示。值得一提的是，为大力支持发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入本次房地产贷款占比计算。“此举与中央经济工作会议的相关要求一致。”交行金融研究中心高级研究员夏丹表示。“2021年或将是规范住房租赁市场的关键一年。未来，住房租赁市场或可能迎来‘国家队’进场，针对住房租赁市场中的矛盾和问题，将从包括用地供应、落实租赁住房公共服务和财税等的支持政策，进一步规范市场秩序、促进市场稳定。”金融监管研究院研究员高佳表示。

闫军

1、余惠伟先生，51岁，自二零零三年一月获委任为本公司执行董事。余先生乃香港建筑师学会会员、注册建筑师及政府认可人士（建筑师），于设计、项目管理、品质管理、建筑地盘管理及成本管理方面具丰富经验。余先生于一九九二年加入本公司，现时负责发展部。彼亦为本公司一些附属公司及联营公司之董事。2、邓永镛先生，55岁，自二零零五年四月出任本公司执行董事，于二零零三年十一月加入本公司、尖沙咀置业及信和酒店担任首席财务总监。他持有英国Surrey University现代数学科学学士学位，自一九八一年起成为英格兰及韦尔斯特许会计师公会会员。他亦是香港会计师公会资深执业会计师，于会计及财务方面拥有超过33年经验。在加入信和集团之前，邓先生于一国际集团成员之投资及财务咨询服务机构担任董事总经理，监督该机构亚太地区之运作。他亦曾担任一间香港上市公司之董事及常务委员会委员，参与投资政策之制定，亦检讨及批核该公司在中国内地及香港之投资及撤资、交易及零售分销。邓先生亦为本公司多间附属公司及联营公司及信和酒店之董事。3、黄永光先生，33岁，自二零零五年四月出任本公司执行董事，持有纽约哥伦比亚大学经济学文学学士学位及房地产发展理学硕士学位。于二零零三年加入本公司担任专员（项目发展）。他是本公司一些附属公司及联营公司之董事，并是尖沙咀置业及信和酒店之执行董事。他亦是蓝十字（亚太）保险有限公司及东亚人寿保险有限公司之独立非执行董事及香港设计中心之董事。他也是纽约哥伦比亚大学国际咨询理事会会员、第十届中国人民政治协商会议四川省委员会委员、中华全国青年联合会第十届及第十一届委员会委员、重庆市青年联合会港区特邀副主席、大珠三角商务委员会委员、世界自然（香港）基金会董事委员会成员及理事、香港小童群益会执行委员会委员、香港公益金董事以及香港地产建设商会董事。彼为董事会主席黄志祥先生之长子及本公司已故主要股东黄廷方先生之长孙。4、陈荣光先生，51岁，自二零零八年一月出任本公司执行董事。陈先生于一九八八年加入本公司及自二零零五年起为本公司之联席董事（集团司库），他亦是本公司一些附属公司及若干联营公司之董事。陈先生持有工商管理硕士学位，亦为特许公认会计师公会之资深会员及香港会计师公会执业会计师。彼于会计及财务方面拥有超过26年经验。5、叶慕莲女士，55岁，于二零零七年加入本公司及自二零零九年起出任本公司联席董事。她持有加拿大 University of British Columbia 学士学位并拥有丰富机构发展及人力资源管理经验。叶女士目前负责集团人力资源管理及发展工作。她是香港管理专业协会「最佳管理培训及发展奖」筹委会委员及香港人力资源管理学会最低工资专责小组成员。叶女士亦是香港专业及资深行政人员协会成员和加拿大 the Board of Registration of Social Worker, British Columbia 注册成员。 1、盛智文博士，GBM, GBS, JP，62岁，自二零零四年九月出任本公司独立非执行董事。盛博士持有加拿大The University of Western Ontario荣誉法律博士学位。他亦是尖沙咀置业独立非执行董事。他在香港已定居超过40年，分别在香港及海外建立事业，涉及范畴甚广，由地产发展、娱乐以至公共关系不等，现时拥有在香港联合交易所有限公司上市之利丰有限公司的权益。盛博士现任香港著名主题公园海洋公园的主席，也是兰桂芳控股有限公司主席。该公司是兰桂坊的主要最终业主和发展商，而兰桂芳是全港的热门旅游点之一。盛博士担任方便营商咨询委员会成员、为经济发展及内地经济合作服务的策略发展委员会成员。盛博士在香港兼任多项公职及西九文化区管理局董事局的成员。盛博士为天星小轮有限公司的董事及盈科大衍地产发展有限公司及领汇管理有限公司的独立非执行董事。盛博士是在拉斯韦加斯及中国澳门享负盛名之博彩公司Wynn的董事局成员。他亦是在香港联合交易所有限公司上市之永利澳门有限公司的非执行董事兼副主席。2、李民桥先生，JP，37岁，于二零零五年四月出任本公司独立非执行董事，现任东亚银行有限公司副行政总裁，负责处理该银行香港业务之整体运作、管理及监督。他同时亦出任尖沙咀置业及信和酒店的独立非执行董事。李先生为中国人民政治协商会议第十届广东省委员会委员及曾任中国人民政治协商会议第九届及第十届广州市委员会委员。他亦是中华全国青年联合会第十一届委员会港区特邀委员，北京市青年联合会第十届委员会副主席及香港青年联会参事。此外，彼为香港职业训练局理事会委员及其银行及金融业训练委员会主席、香港公益金董事，以及香港强制性公积金计划管理局强制性公积金行业计划委员会委员。现时，李先生为中国建筑国际集团有限公司的独立非执行董事及香港生力啤酒厂有限公司的替任独立非执行董事。彼亦是马来西亚证券交易所主板上市公司AFFIN Holdings Berhad的替任董事。李先生曾任海洋公园公司董事及香港出口信用保险局咨询委员会委员。李先生持有美国西北大学Kellogg School of Management的工商管理硕士学位及英国剑桥大学法学院硕士及学士学位。彼是英国律师会及香港律师会会员。3、傅育宁博士，54岁，自二零零五年六月出任本公司独立非执行董事，毕业于中国大连理工学院，获港口工程专业学士学位，并获英国布鲁诺尔大学授予海洋工程力学博士学位，其后曾在该校从事博士后的研究工作。傅博士为招商局集团的董事长，他亦为在香港联合交易所有限公司上市的招商局国际有限公司主席。傅博士为在上海证券交易所及香港联合交易所有限公司上市的招商银行股份有限公司董事长。傅博士亦担任在新加坡交易所上市之嘉德置地有限公司的独立非执行董事。傅博士也在一些社会组织担任职务：即香港总商会执行委员会成员及香港证券及期货事务监察委员会成员等。4、黄楚标先生，JP，53岁，自二零一一年三月出任本公司独立非执行董事，现任东海联合(集团)有限公司董事局主席，同时亦出任深圳东海集团有限公司、东海航空有限公司和东海公务机有限公司三家机构的董事长及香港友好协进会有限公司董事。他亦是信和酒店之独立非执行董事。黄先生从商超过30年，是首批参与开发深圳特区的先锋。时至今日，他的业务范畴已由最初的房地产发展，扩展至工业实业，以至航空运输。东海航空有限公司是中国的首家民营航空货运企业，东海公务机有限公司已开始营运并正积极开展公务包机及私人包机的业务。黄先生为中国人民政治协商会议第十及第十一届全国委员会委员。曾任中华海外联谊会第一及第二届理事以及中华全国青年联合会第八、第九及第十届常务委员。现任中华海外联谊会第三届常务理事及中国和平统一促进会香港总会会务顾问。此外，彼为香港贸易发展局中国贸易咨询委员会委员及香港海关人员子女教育信托基金投资委员会委员。