土地增值税造价师

土地增值税的扣除项目包括以下几点：1、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除；2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定；3、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；4、销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除；5、多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额；6、质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除；7、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；8、契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除；9、拆迁安置费的扣除。【法律法规】《中华人民共和国税收征收管理法》第二十二条 增值税专用发票由国务院税务主管部门指定的企业印制，其他发票，按照国务院税务主管部门的规定，分别由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局指定企业印制。未经前款规定的税务机关指定，不得印制发票。

土地增值税的扣除项目　　1.扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。　　2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。　　3.与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：　　（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；　　（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；　　（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。　　4.销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。房预提费用，除另有规定外，不得扣除。　　5.多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。　　6.质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。　　7.逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。　　8.契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。　　9.拆迁安置费的扣除，按以下规定处理：　　（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；或由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定），同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。　　（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。　　（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

土地增值税扣除项目的确定：新建房转让——房地产企业扣除5项(重点)1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目1.取得土地使用权所支付的金额(买地的钱)指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。【解释】取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：(客观题)(1)以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金;(3)以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地支付金额的配比:实际扣除土地金额=取得土地使用权所支付的金额×(已开发土地/全部土地)×(已售房/全部房)2.房地产开发成本(1)土地征用及拆迁补偿费主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。(2)前期工程费，指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。(3)建筑安装工程费，指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。(4)基础设施费,指在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。(5)公共配套设施费指开发项目内发生的公共配套设施支出。(6)开发间接费用,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。(非房地产开发费用)3.房开成本的配比:实际扣除开发成本=所有的房地产开发成本×(已售房/全部房)4.与转让房地产有关的税金5.财政部确定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%旧房及建筑物扣除项目(老房子有老办法)(1)房屋及建筑物的评估价格。(不是房屋原值)(2)取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。(3)转让环节缴纳的税金。(注意营改增征税的规定)税务师学习

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。扩展资料：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。参考资料：百度百科-中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则