一级造价师敏感性分析

1、确定敏感性分析指标敏感性分析的对象是具体的技术方案及其反映的经济效益。因此，技术方案的某些经济效益评价指标，例如息税前利润、回收期、收益率、净现值、内部收益率等，都可以作为敏感性分析指标。2、计算该技术方案的目标值一般将在正常状态下的经济效益评价指标数值，作为目标值。3、选取不确定因素在进行敏感性分析时，并不需要对所有的不确定因素都考虑和计算，而应视方案的具体情况选取几个变化可能性较大，并对经效益目标值影响作用较大的因素。例如：产品售价变动、产量规模变动、额变化等；或是建设期缩短，达产期延长等，这些都会对方案的经济效益大小产生影响。4、计算不确定因素变动时对分析指标的影响程度若进行单因素敏感性分析时，则要在固定其它因素的条件下，变动其中一个不确定因素；然后，再变动另一个因素（仍然保持其它因素不变），以此求出某个不确定因素本身对方案效益指标目标值的影响程度。5、找出敏感因素，进行分析和采取措施，以提高技术方案的抗风险的能力。

2019 年全国造价工程师执业资格考试试题建设工程造价管理一、单项选择题(共 60 题，每题1 分。见模拟试题每题的备选项中，只有1 个最符合题意)。下列费用中，属于建设工程静态投资的是( B )。见模拟试题第4 题A涨价预费B基本预费C建设期贷款息D资金的时间值 控制建设工程造价最有效的手段是( D )。见模拟试题第18 题A设计与施工相结合B定性与定量相结合C策划与实施相结合D技术与经济相结合 根据造价工程师职业资格制度规定，属于二级造价工程师执业工作内容的是( B )。上课时讲了，但是没编制模拟试题A编制项目投资估算B编制最高投标限价C审核工程量清单 D审核工程结算价款 根据《工程造价咨询企业管理办法》，乙级造价咨询企业中专职从事工程造价专业工作的人员应 不少于( A )。上课时详细讲，但是没编题A12 B10 C8 D 英国拥有一套完整的建设工程标准合同体系，其中适用于房屋建筑工程的是( C )合同体系。见模拟试题第41 题AICE BACA CJCT DAIA 根据《建设工程质量管理条例》，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起( C )日内进行工程竣工验收备案。见模拟试题第66 题为2019年一级造价工程师真题A7 B10 C15 D 根据《建设工程安全生产管理条例》，提供施工现场相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料， 并保证资料的真实、准确、完整的是( A )的安全责任。见模拟试题第67 题A建设单位B勘察单位 C设计单位 D施工单位 某招标项目估算价1000 万元，投标截止日为8 月30 日，投标有效期为9 月25 日，则该项目投标保证金金额和其有效期应是( D )。见模拟试题第98 题-99 题A 最高不超过30 万元，有效期为9 月25 日B 最高不超过30 万元，有效期为8 月30 日C 最高不超过20 万元，有效期为8 月30 日D 最高不超过20 万元，有效期为9 月25 日 通过招标订立的政府采购合同金额200 万元，合同履行过程中需追加与合同标的相同的货物，在其他合同条款不变且追加合同金额最高不超( B )万元时，可以签订补充合同采购。见模拟试题第120 题A10 B20 C40 D 对格式条款有两种以上解释的，下列说法正确的是( D )。见模拟试题第135 题A该格式条款无效，由双方重新协商B该格式条款效力待定，由仲裁机构裁定C应当作出利于提供格式条款一方的解释D应当作出不利于提供格式条款一方的解释 根据《价格法》，地方定价商品目录应经( C )审定后公布。A地方人民政府价格主管部门B 地方人民政府C 国务院价格主管部门D国务院 根据《国务院关于投资体制改革的决定》，对于特别重大的政府投资项目实行( A )制度。上课时详细讲过，但没编题A 专家评议B咨询评估 C民主评议 D公众听证 推行全过程工程咨询，是一种方式( B )的主要体现。A传统项目管理转变为技术经济分析B 将传统“碎片化”咨询转变为“集成化”咨询C将实施咨询转变为投资决策咨询D造价专项咨询转变为整体项目管理 对于实行项目法人责任制项目，项目董事会的责任是( D )。见模拟试题第189 题A组织编制初步设计文件B控制建设工程投资、工期和质量C组织工程设计招标D筹措建设资金宁夏造价工程师真题 根据《国务院关于投资体制改革的决定》，工程代建制是一种针对( C )项目的建设实施组织方式。见模拟试题第193 题A经营性政府投资B基础设施投资C非经营性政府投资D核准目录内企业投资 关于CM 承包模式的说法，正确的是( A )。见模拟试题第198 题-201 题A使工程项目实施有条件的“边设计，边施工”B在工程设计全部结束之后，进行施工招标C工程设计与施工由一个总承包单位统筹安排D所有分包不通过招标的方式展开竞争 根据《建设工程安全生产管理条例》，专项施工方案应由( D )组织审核。见模拟试题第217 题A建设单位B监理单位C监督机构D施工单位技术部门 下列工程项目目标控制方法中，可用来随时了解生产过程中质量变化情况的方法是( A )。见模拟试题第226 题A控制图法B排列图法C直方图法D鱼刺图法 建设工程组织流水施工时，用来表达流水施工在施工工艺方面进展状态的参数是( C )。见模拟试题第230 题A 施工段和流水步距B流水步距和施工过程C施工过程和流水强度D流水强度和施工段 某工程项目有3 个施工过程，分4 个施工段组织加快的成倍节拍流水施工，3 个施工段上的流水节拍分别为4 天、2 天、4 天。则流水施工工期为( C )天。见模拟试题第240 题-241 题A10 B12 C16 D 双代号网络计划中关于关键节点的说法正确的是( A )。见模拟试题第255 题A关键工作前端的节点必然是关键节点B 关键节点的最早时间与最迟时间必然相等C关键节点组成的线路必然是关键线路D两端是非关键节点的工作必然是关键工作 根据《标准设计施工总承包招标文件》，合同文件包括下列内容：①发包人要求；②中标通知 书；③承包人建议。仅就上述三项内容而言，合同文件优先解释顺序为( B )。见模拟试题第307 题A①-②-③B②-①-③C③-①-②D③-②-① 保证工程项目管理信息系统得以正常运行的基础是( C )。A结构化数据B非结构化数据C信息管理制度D计算机网络环境 某企业向银行借款1000 万，借款期为四年，年利率6%，复利计息，年末结息。则第四年末企业需向银行支付多少( D )万元。见模拟试题第319 题-321 题A1030 B1060 C1240 D 某笔借款年利率6%，每季度复利计息一次，则该笔借款的年实际利率为( C )。见模拟试题第319 题-321 题A03% B05% C14% D17% 将投资方案经济效果评价方法划分为静态评价方法和动态评价方法的依据是计算是否考虑了( B )。见模拟试题第326 题A 通货膨站B 资金时间价值C建设期利息D建设期长短 某项目建设期2 年，第1 年投资500 万元，第2 年投资600 万元(含流动资金 200 万元)，第 3年投产，投产后各年现金流量如下表。见模拟试题第 335 题自建设开始年算起，该项目静态投资回收期为( D )年。A65B15C65D 关于投资方案内部收益率的说法，正确的是( )。见模拟试题第341 题-342 题 甲乙两个互斥的投资方案，计算期分别是3 年、4 年，采用最小公倍数法对两方案净现值比选时，需确定甲方案循环重复( B )次。见模拟试题第354 题A3B4C7 D 某方案采用财务净现值进行敏感性分析，得到的初始结果如下表，最敏感的因素为( )。见模拟试题第362 题A投资额B产品价格C产量D经营成本 价值工程应用中，对产品进行分析的核心是( D )。见模拟试题第368 题A产品的结构分析B产品的材质分析C产品的性能分析D产品的功能分析 应用ABC 分析法选择价值工程对象，划分A 类、B 类、C 类零部件的依据是( A )。A零部件数量及成本占产品零部件总数及总成本的比重B零部件价值及成本占产品价值及总成本的比重C零部件的功能重要性及成本占产品成本的比重D零部件的材质及成本占产品总成本的比重 某产品有5 个部件组成，产品的某项功能由其中3 个部件共同实现，三个部件共有4 个功能，关于该功能成本的说法，正确的是( )。A 该项功能成本为产品总成本的60%B 该项功能成本占全部功能成本比超过50%C 该项功能成本为3 个部件的相应成本之和D 该项功能成本为承担该功能的3 个部件成本之和 采用 0-1 评分法对 4 项功能重要性评分结果如下表，则功能 F3 的重要性系数为( )。见模拟试题第382 题A40B50C67D 对于已确定的日供水量的城市供水项目，进行工程寿命周期成本评价应采用的方法是( C )。见模拟试题第A费用效率法B固定费用法C固定效率法D权衡分析法 根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，下列投资项目资本金最低比例 要求为40%的是( A )。见模拟试题第404 题A钢铁、电解铝项目B铁路、公路项目 C玉米深加工项目 D普通商品住房项目 既有法人可用于项目资本金的外部资金来源是( D )。见模拟试题第407 题A企业在银行的存款B企业产权转让C企业生产经营收入D国家预算内投资 企业通过发行债券进行筹资的优点是( B )。见模拟试题第409 题A降低企业总资金成本B发挥财务杠杆作用C提升经营灵活性D减少企业财务风险 下列资金成本中，可用来比选各种融资方式优劣的是( C )资金成本。A综合B边际C个别D债务 某公司发行优先股股票，票面额按正常市场价计算为400 万元，筹资费率为5%，每年股息率为15%,公司所得税税率为 25%，则优先股股票发行成本率为( D )。见模拟试题第412 题-413 题A89%B84%C84%D79% 关于融资中每股收益与资本结构，销售水平之间关系的说法，正确的是( A )。A每股收益既受资本结构的影响，也受销售水平的影响B每股收益受资本结构的影响，但不受销售水平的影响C每股收益不受资本结构的影响，但要受销售水平的影响D每股收益既不受资本结构的影响，也不受销售水平的影响 为了减少项目投资风险，在工程建设方面可要求工程承包公司提供( D )的合同。A固定价格、可调工期B固定工期、可调价格C可调价格、可调工期D固定价格、固定工期 按照项目融资程序，属于融资决策分析阶段进行的工作是( A )。见模拟试题第416 题-417 题A任命项目融资顾问B确定项目投资结构C评价项目融资结构D分析项目风险因素 下列融资方式中,需要利用信用增级手段使项目资产获得预期信用等级，进而在资本市场上发 行债券募集资金的是( C )方式。上课时详细讲过，但没编题ABOT BPPP CABS DTOT 地方政府每一年度全部PPP 项目预算支出占一般公共预算支出比例应当不超过( B )。A5%B10%C15%D20% 国家鼓励的高科技企业所得税税率是( C )。A10%B12%C15%D20% 下列税率中，采用超率累进税率进行计税的是( D ) 。见模拟试题第438 题A增值税B企业所得税C契税D土地增值税 可作为建筑工程一切险保险项目的是( A )。A施工用设备B公共运输车辆C技术资料D有价证券 下列项目策划内容中，属于项目实施过程中策划内容的是( D )。见模拟试题第441 题A工程项目的定义B项目建设规模策划C总体融资方案策划D项目合同结构策划 下列工程项目经济评价标准/参数中，用于项目经济分析的是( A )。A社会折现率B财务净现值C净利润D市场利率 限额设计中，造价控制目标分解的合理步骤是( A )。A投资限额-各专业设计限额-各专业设计人员目标B 投资限额-各专业设计人员目标-各专业设计限额C 各专业设计限额-各专业设计人员目标-设计概算D各专业设计人员目标-各专业设计限额-设计概算 下列施工图预算审查方法中，应用范围相对较小的方法是( D )。见模拟试题第469 题A全面审查法B 重点抽查法C 分组对比审查法D标准预算审查法 下列不同计价方式的合同中，施工承包单位承担造价控制风险最小的合同是( C )。见模拟试题第476 题，并详细讲过A成本加浮动酬金合同B单价合同C成本加固定酬金合同D总价合同 根据《标准施工招标文件》，合同价格的准确数据只有在( B )后才能确定。上课时详细讲过，但没编模拟试题A后续工程不再发生工程变更B承包人完成缺陷责任期工作C工程审计全部完成D竣工结算款已支付完成 根据《标准设计施工总承包招标文件》，发包人最迟应当在监理人收到进度付款申请单的( C ) 天内，将进度应付款支付给承包人。上课时详细讲过，但没编模拟试题A14B21C28D 按工程进度编制施工阶段资金使用计划，首要进行的工作是( B )。上课时详细讲过，但没编模拟试题A计算单位时间的资金支出目标B编制工程施工进度计划C编制资金使用时间进度计划 S 曲线D计算规定时间内累计资金支出额 施工项目经理部成本核算财务体系应以( B )为对象。上课时详细讲过，但没编模拟试题A单项工程B 单位工程C 分部工程D分项工程 工程施工过程中，对于施工承包单位要求的工程变更，施工承包单位提出的程序( D )。A向建设单位提出书面变更请求，阐明变更理由B向设计单位提出书面变更建议，并附变更图纸’C向监理人提出书面变更通知， 并附变更详情D向监理人提出书面变更建议，阐明变更依据 工程竣工结算审查时，对变更签证凭据审查的主要内容是真实性、合理性和( D )。见模拟试题第532 题A严密性B包容性C可靠性D有效性 某工程合同约定以银行保函替代预留工程质量保证金，合同签约价为800 万元，工程价款结算总额为700 万元。见模拟试题第根据《建设工程质量保证金管理办法》，该保函金额最大为( C ) 万元。上课时详细讲过，但没编模拟试题A6B0C4D0二、多项选择题(共 20 题，每题2 分。见模拟试题第每题的备选项中，有2 个或2 个以上符合题意，至少有1 个错项。见模拟试题第错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得5 分)。见模拟试题第 按国际造价管理联合会(ICEC)做出的定义，全面造价管理是指有效利用专业知识与技术，对( BCDE )进行筹划和控制。A过程B资源C成本D盈利E风险 根据《工程造价咨询企业管理办法》，属于工程造价咨询业务范围的工作有( ABD )。见模拟试题第32 题A项目经济评价报告编制B工程竣工决算报告编制C项目设计方法比选D工程索赔费用计算E项目概预算审批 根据《建设工程安全生产管理条例》，下列安全生产责任中，属于建设单位安全责任的有( AC )。见模拟试题第67 题A确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用并纳入工程概算B对采用新结构的建设工程，提出保障施工作业人员安全的措施建议C拆除工程施工前，将拟拆除建筑物的说明、拆除施工组织方案等资料报有关部门备案D建立健全安全生产责任制，制定安全生产规章制度和操作规程E对达到一定规模的危险性较大的分部分项工程编制专项施工防范，并附具安全验算结果 下列行为中，属于招标人与投标人串通的有( ABC )。见模拟试题第106 题A招标人明示投标人压低投标报价B招标人授意投标人修改投标文件C招标人向投标人透露招标标底D招标人向投标人公布招标控制价E招标人组织投标人现场踏勘 关于可变更可撤销合同的说法，正确的有( ADE )。见模拟试题第144 题-147 题A因重大误解订立的合同属于可变更可撤销合同B因违反法律、行政法规强制性规定的合同为可撤销合同C可撤销合同的撤销权并不因当事人的放弃而消灭D 可撤销合同被撤销前取得的财产不需返还E 当事人请求变更的合同，人民法院或仲裁机构不得撤销 项目管理采用矩阵制组织机构形式的特点有( CDE )。见模拟试题第206 题A组织机构稳定性强B容易造成职责不清C组织机构灵活性大D组织机构机动性强E每一个成员受双重领导 下列工程项目目标控制方法中，可用来控制工程造价和工程进度的方法有( AB )。见模拟试题第224 题A香蕉曲线法BS 曲线法C目标管理法D因果分析图法E责任矩阵法 建设工程组织固定节拍流水施工的特点有( BCDE )。见模拟试题第235 题-236 题A专业工作队数大于施工过程数B 施工段之间没有空闲C 相邻施工过程的流水步距相等D各施工段上的流水节拍相等E各专业工作队能够在各施工段上连续作业 工程网络计划优化是指( ABCE )的过程。见模拟试题第269 题、272 题-273 题A寻求工程总成本最低时的工期安排B使计算工期满足要求工期C按要求工期寻求最低成本D在工期保持不变的条件下使资源需用量最少E在满足资源限制条件下使工期延长最少 根据九部委联合发布的《标准材料采购招标文件》和《标准设备采购招标文件》，关于当事人 义务的说法，正确的有( BDE )。见模拟试题第304 题-306 题A 延迟交付违约金的总额不得超过合同价格的5%B 支付延迟交货违约金不能免除卖方继续交付合同材料的义务C采购合同订立时的卖方营业地为标的物交付地D卖方在交货时应将产品合格证随同产品交买方据以验收E迟延付款违约金的总额不得超过合同价格的 10% 某人向银行申请住房按揭贷款50 万元，年利率8%，还款方式为按月等额本息还款，复利计息，关于该贷款的说法，正确的有( BCE )。见模拟试题第319 题-322 题并上课时详细讲过A宜采用偿债基金系数直接计算每月还款额B借款年名义利率为 8%C 借款的还款期数为120 期D 借款期累计支付利息比按月等额本金还款少E该项借款的月利率为 4% 关于投资方案基准收益率的说法，正确的有( BD )。见模拟试题第337-340 题A所有投资项目均应使用国家发布的行业基准收益率B基准收益率反映投资资金应获得的最低盈利水平C确定基准收益率不应考虑、通货膨胀的影响D基准收益率是评价投资方案在经济上是否可行的依据E基准收益率一般等于商业银行贷款基准利率 价值工程应用中，研究对象的功能价值系数小于1 时，可能的原因有( CD )。见模拟试题第387 题A 研究对象的功能现实成本小于功能评价值B 研究对象的功能比较重要，但分配的成本偏小C研究对象可能存在过剩功能D研究对象实现功能的条件或方法不佳E研究对象的功能现实成本偏低 下列费用中，属于资金筹集成本的有( ACE )。见模拟试题第410 题A股票发行手续费B建设投资贷款利息C债券发行公证费D股东所得红利E债券发行广告费 与BOT 融资方式相比，ABS 融资方式的优点有( BCE )。见模拟试题第421 题-422 题A便于引进先进技术B 融资成本低C 适用范围广D 融资风险与项目未来收入无关E风险分散度高 关于建筑意外伤害保险的说法，正确的有( ADE )。A建筑意外伤害保险以工程项目为投保单位B建筑意外伤害保险应实行记名制投保方式C建筑意外伤害保险实行固定费率D 建筑意外伤害保险不只局限于施工现场作业人员E 建筑意外伤害保险期间自开工之日起最长不超过五年 投资方案现金流量表中，经营成本的组成项有( CE )。见模拟试题第460 题A折旧费B摊销费C修理费D利息支出E外购原材料、燃料及动力费 施工合同有多种类型，下列工程中不宜采用总价合同的有( ABE )。见模拟试题第476-477 题并上课时详细讲过A 没有施工图纸的灾后紧急恢复工程B 设计深度不够，工程量清单不够明确的工程C已完成施工图审查的单体住宅工程D工作内容单一，施工图设计已完的路面铺装工程E采用较多新技术、新工艺的工程 施工成本分析的基本方法有( CDE )。见模拟试题第513 题A经验判断法B专家意见法C比较法D因素分析法E比率法 已完工程计划费用1200 万元，已完工程实际费用1500 万元，拟完工程计划费用1300 万元，关于偏差正确的是( BE )。见模拟试题第528 题-529 题A 进度提前300 万元B 进度拖后100 万元C 费用节约100 万元D 工程盈利300 万元E 费用超支300 万

第一章 房地产可行性研究 第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。 中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成 败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步 1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题： a、这项目是可行的还是不可行的 b、如果可行，可行到什么程度 c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响 房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。 分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响 一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。 分析角度三：街区环境对房地产营销的影响 古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。 从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。 投资商自身条件考察 1、考察你的经验 隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。 2、考察你的投资方式 由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 3、考察你的融资能力 每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。 第四操作环节 设计成功的可行性研究流程 步骤A 人员安排组合 项目 内容 人数 负责项目 费用 时间 注册房地产估价师 造价工程师 市场调查和分析人员 经济分析专家 制作人员 社会学，环境等专家 步骤B：市场分析 a、宏观因素分析 房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。 b、区域性因素分析 一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先 宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次 区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三 国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。 c、微观市场分析 对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟 投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。 步骤C: 市场预测 a 需求预测 需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。 b 供给预测 供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况 c 预测方法 通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。 步骤D: 成本测算 在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。 一般来讲 成本构成包括以下四个部分： A 土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。根据取得上地方式的不同，又可分为新征土地前期费、旧区改造前期费和土地批租费三种类型。 B 设计和建筑安装工程费：指完成场地的三通一平以后，从规划设计到土建工程、设备安装、装饰工程及小区配套、小区绿化结束所包括的费用。 C 市政配套费：指项目开发时必须向城市市政建设所交付的配套费，主要是由于新增房地产项目所引起的水电费。 步骤E：财务评价 项目投资方案评价的指标一般分为两类： 一类是考虑7贴现因素的动态指标，即考虑7货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。 另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。以下简单介绍三种常用的静态评价指标。 步骤F：盈亏平衡分析 盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。 盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点（BPe0K－even P0iDt）即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。一般来讲，在项目产出能力一定的前提下，盈亏平衡点越低，项目的盈利可能性就越大，经营安全性越好。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指对特定的项目而言，要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。 步骤G：动磁性分析 敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。 反应敏感程度的指标是敏感系数： 敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比 例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％， 净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。 敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。 步骤H：风险分析 风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 A、可行性研究报告的主事内容 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、目标、正文、附件和附图六个部分。 1、封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 2、摘要：它是用简洁明7的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 3、目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 4、正文：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容： a、概况（包括：项目背景、项目概况、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； b、市场调查和分析； C、规划设计方案； d、建设方式和建设进度； e、投资估算及资金筹措； f、项目财务评价； g、风险分析； h、可行性研究的结论； i、研究人员对项目的建议； j、相应的附表。 5、附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 6、附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 B、可行性研究报告正文部分的编写 正文部分是可行性研究报告的核心部分。内容多，较复杂。 1、概况： （1）进行可行性研究的背景； （2）所研究项目的名称、性质、地址、周边的市政配套和基础设施现状，交通及周围环境等； （3 ）委托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人； （4）受托方的名称、地址、法人代表、营业执照登记号及联系人； （5）可行性研究的目的； （6）可行性研究的编写人员名单； （7）可行性研究的编写依据； （8）研究报告的假设和说明。 2、市场调查分析：要求对项目进行宏观、区域和微观的市场分析和调查，及对未来的供给、需求和价格的预测，不仅要有定性的分析，还要有定量的推导。 3、规划设计方案：要求写出项目所具备的规划设计方案及建设过程中市政条件是否具备。市政条件包括水、电、煤、卫、通讯、供暖（部分地区）及道路等的配套情况，在报告中必须有这些市政条件是否具备的书面文件。 4、建设方式和建设进度：专业人员可对项目的建设方式的委托提出建议或由委托方提供建设方式和进度安排，他们一旦确定则为其后进行投资估算作了准备。 5、投资预算和资金筹措要求写出项目建设过程中必须发生的各项费用并逐一计算资金筹措部分，要就整个项目投资额和相应的支付时间作出融资安排。例如：自有资金、贷款和预售收入这三种主要资金来源的安排等。 6、项目的财务评价：要求写出主要财务评价指标的计算结果，如净现值、现值指数、内含报酬率和动态回收期等。 7、风险分析：一般要求计算出保本销售额、盈亏平衡点及对主要敏感因素在有利和不利情况下的敏感分析并计算出相应的财务评价指标。 8、结论：要求写出该项目可行性研究的结论，明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力。 9、有关建议：是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。附表：是可行性研究报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含7项目建设的工程概算。这样算帐不好。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容： 营销开支概算，包括： 项目前研究及可行性研究的开支 项目策划的开支 销售策划的开支 广告开支 项目公司日常运作的开支 项目及企业的公关开支 工程开支概算，包括： 用于工程勘探的开支 用于吹沙填土、平整土地的开支 用于工程设计的开支 用于建筑施工的开支 用于设施配套的开支 用于工程监理的开支 土地征用开支概算，包括： 政府一次性收取的标准地价 用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 影响公共设施而出现的赔偿开支 金融成本开支，包括： 外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 贷款引起的利息支出 各项保险开支 税收和行政性收费 不可预见开支 第7操作环节：从全局出发进行可行性研究 现实化的可行性研究前握 事实上，一个好的市场营销者才是一个最好的利润创造者和挖掘者，他们致力于分析各种营销机会的利润潜力，捕捉赢利机会。这样的房屋是有目的、有针对性地建造的。优秀的房地产公司应从机构内外来纵观其业务，监视变化中的环境并抓住最佳的机会。公司营销人员的主要职责是辨别外界环境中的主要变化，通过设立早期预警系统，及肘改变营销策略，去迎接营销环境中的新挑战和新机会。 消费者市场分析与营销环境分析同等重要。消费者市场包括个人和家庭、消费者在年龄、收入、教育程度、迁移状态及兴趣等方面差异极大，营销者区分不同消费者群体和细小的市场，并按照他们的需要来开发产品和服务是非常有用处的。我们应在分析消费者行为的基础上，从消费者购买心理入手，分析营销策划人员如何制定营销计划。具体来讲就是要研究如下问题：购买什么？为什么购买？购买者是谁？如何购买？何地购买？何处购买？ 为选定市场和制定策略而进行可行性研究 在此基础上，我们应进行细致而有针对性的市场调研，进行市场分析，并选定适合的目标市场，制定产品的定位策略、产品开发和定价策略、营销渠道策略、促销组合策略及售后服务即物业管理策略。公司要对每个选定的细分市场制定产品定位策略。他需要向客户说明本公司与现有竞争者和潜在竞争者有什么区别。定位是勾划公司形象和所提供价值的行为，以此使该细分市场的顾客理解和正确认识本公司有别于其竞争者的特征。定位任务包括三个步骤： 明确一些可利用的竞争优势； 选择若干个适用的优势； 有效地向市场表明公司的定位观念。 产品是营销首要和最重要的因素，房地产产品策略需要对产品类 型的选择、开发风险的选择以及开发方案的制订与效益分析作出决策。房地 产产品类型可大致分为土地、住宅、公寓、购物中心和商店、工业建筑、旅 馆及其他特殊用途的物业。房地产产品开发风险的选择与房地产开发资金的 筹措渠道密不可分。风险和收益是成正比的，如果某一项目不能产生足够收 入偿还抵押并产生正现金流量或者项目的总债务超过其价值则被认为是筹资 过度，明智的办法是在准备随风险的限度内尽量赚钱，应保留部分现金和兑 现性强的财产。房地产开发策略即为作出种种投资决定而事先安排的计划一 一投资多少？投资哪类？何处投资以及如何着手？开发方案一般包括下列内容：开发目标、投资规模与投资额、营运费用及税费、投资收益方式与收益 大小、经营期间现金流量分析。 纳入整体营销方案的可行性研究 一个好的房地产营销方案最终有一个好的计划书，以便在整体上把握整个营销活 动。计划一般应包括以下八大内容： 1、计划概要（便于决策者快速浏览） 2、市场营销现状（提供背景资料） 3、机会与问题分析 4、目标、销售量、市场占有率、盈利水平 5、市场营销策略 6、行动方案：做什么？谁去做？如何做？何时做？费用多少？ 7、预计盈亏报表 8、控制措施 策略涉及的是营销活动“是什么”和“为什么”的问题，而执行则涉及“谁？”“时 间？”“地点？”“怎么样？”等问题。影响有效执行营销方案的因素主要有：发现及诊断问题的技能：评定存在问题的技能；执行计划的技能；评估执行效果的技能