造价师契税管理

近年来，随着城市化进程的推进和房地产市场的快速发展，即墨市国有土地使用权的出让、转让的范围不断扩大，土地交易日益活跃，价格持续走高，契税收入稳步增长，对地方财政的贡献日益显著。面对土地契税征管职能划转地税部门的崭新课题，如何提高契税征管水平，已成为当前一项迫切任务。一、目前土地契税征管现状（一）土地契税现行征管模式。职能划转后，即墨市地税局基本沿袭了财政部门对土地契税的征管思路，确立了“以直接征收为基础，以省局大集中核心征管系统为支撑，以驻市政府市民大厅地税窗口为依托，先税后证”的征管模式。（二）土地契税征管的主要内容和特点。目前，土地契税管理主要包括土地出让和转让契税征收、减免税管理、开具完税证明等职能。土地出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，主要采用协议、招、拍、挂等方式，又称一级市场；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，又称二级市场。从目前看，土地出让和转让的主要用途是房地产开发和工业、商业需求。减免税管理是契税管理的重中之重，是主要的风险点之一。除对土地出让、转让征收契税外，按照“先税后证”的要求，地税窗口作为国土部门办理土地证的前置环节，还承担着对所有税款申报缴纳完毕的企业和个人出具《完税证明》的职责，是土地交易流程中的重要一环。从征管实践来看，契税虽然是一个比较成熟的税种，但对于地税机关而言，却是一个新的课题，其征收管理相对于地税目前征管的其他税种而言，存在较为显著的特殊性，主要体现在：1、契税税种自身具有特殊性。契税划转前由财政部门专业机构负责征收，其政策设置自成体系，独立性强且内容庞杂，专业性要求较高。2、契税征收方式具有特殊性。契税征收主要是一次征收，征收开票与调查核实需要同步完成，在后续管理方面缺乏强有力的制约及纠错手段，亦即契税征管需以“即时管理”为主，后续管理的有效性不甚理想。3、契税征收期限具有特殊性。根据契税暂行条例规定，契税的申报期限为纳税义务发生之日起10日内，由此导致契税的征收有别于其他税种，无固定的纳税申报期限。4、外部部门协作具有特殊性。土地契税征收涉及土地的权属转移以及特定的纳税群体，其征管的一手信息主要来自国土部门，对国土部门协作的要求较高。二、土地契税征管存在的主要问题目前，土地契税征管工作正在有条不紊地推进，但还存在一些急需解决的问题。（一）执法依据尚待明确，管理链条缺失。从执法依据看，契税征管没有明确依照税收征管法执行。根据2001年修订的税收征管法规定：农业税、牧业税、耕地占用税、契税的具体征管办法由国务院另行制定。总局也曾发文暂参照税收征管法执行。由于不能完全适用征管法，在偷税定性、税收保全、强制执行、通知银行扣款等方面手续不足，执法刚性有待考验。划转后地税窗口的职能仅停留在征收职能，后续管理、评估检查职能未全面展开，未能形成征、管查一体的全面管理体制。（二）培训深度不够，征收人员的整体素质有待提高。由于土地契税政策自成体系，独立性强，土地契税又是土地交易流程中的一环，这决定了与土地交易过程不可割舍性，对专业性要求高。同时，征收开票与调查核实同步完成，对征收人员的整体素质要求较高。因此，培训时，除对契税条例和细则进行政策培训外，应提高培训深度，加强对土地出让、转让等土地交易全部流程的国土知识的培训。（三）纳税义务发生时间与实际税款申报征收时间脱节。根据契税暂行条例第九条规定：“纳税人应自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报”。同时，第八条规定：“纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。”但征管实践中，土地契税都是在纳税人办证前才来申报缴纳，此时，与纳税义务发生时间滞后少则三月、多则一年，完全取决于纳税人办理土地证的时间。这一脱节严重弱化了契税的刚性，严重扰乱了税款入库、税收收入分析等管理环节，使主动征收变为等待征收，这一问题，亟待解决。（四）信息化支撑力度应加强。虽然，通过综合治税网上平台，能获取部分土地交易信息，从国土部门网站也可公开查询交易信息。但是，未开发建立起与国土部门信息化联动的软件，一方面，无法在第一时间查阅土地交易，掌握契税纳税义务时间；另一方面，开具完税凭证后，仍然使用纸张手工传递的方式，无法通过网上传递。这都不符合“信息管税”的时代要求。三、下一步需要加强和完善的工作（一）强化契税宣传力度，进一步规范理顺执法管理秩序。要通过12366热线、地税门户网站、青岛主流媒体等多种渠道，广泛宣传契税知识，使广大纳税人及时了解契税的纳税义务发生时间、申报、征收要求，完成对土地交易信息第一时间获取，改变现在被动受理的现状，改为及时通知纳税人在签订合同10日内申报入库，从根本上规范税收秩序，走上正轨，为下一步后续管理扫清障碍。（二）实行针对性培训，切实提高征收人员整体素质。要加强培训深度，有针对性地加强对土地交易知识的专业培训，避免孤立的仅就契税政策论政策的培训。要强化操作性，使征收人员能准确的根据纳税人提供的土地出让、转让合同书、国土局会议纪要、会审意见等文件材料，判定征税税种和计税依据，切实提高整体素质，提高应对税收风险的能力。（三）以信息化为支撑，强化“信息管税”。加强与国土资源部门协商，联合开发土地契税管理软件。一方面，由国土部门在土地交易第一时间通过软件传递，征收人员根据共享信息通知、跟踪纳税人依法申报完税，逾期未申报的转入后续管理；另一方面，对依法完税的，通过管理软件网上开具完税证明传递国土部门办证，实现轻敲鼠标，一键传送。（四）把住减免税关，防范税收风险。减免税管理是契税管理的重中之重，是重要的风险点。要认真贯彻落实总局《关于印发〈税收减免管理办法（试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129）和国家税务总局《耕地占用税契税减免管理办法》（国税发〔2004〕99号）规定，进一步规范契税征管职能划转后“两税”的减免管理。一方面要建立严格的审批制度，减少税收流失。另一方面要建立减免税登记台帐，对减免税项目进行案卷登记，有效防范风险。（五）坚持“先税后证”原则，实施关口控制。要在对土地契税把关的同时，强化对土地出让过程中印花税、耕地占用税的管理以及土地转让过程中营业税、土地增值税、印花税等地方各税的控管，督促其全部在主管税务机关完税后再向国土部门出具完税证明，对涉及地方各税多且计算复杂的，可要求其提供中介机构签证报告。通过“先税后证”，合理延伸管理链条，有效实施关口控制。（六）努力提高土地契税的税收预测。税收分析是税收管理的眼睛。虽然目前土地契税“被动受理”的现状给科学分析预测带来诸多不便，但总体来看，还是有迹可循。土地出让是土地交易的主体，比率高，根据房地产管理法规规定：地方政府对土地出让应建立年度建设用地计划。虽然土地交易受宏观经济环境影响较大，但土地出让不可能超出该计划，总量是有限度，可预测的。同时，如果国土部门对土地交易的计划信息传递到位，也可提高税收预测的准确性，应积极协调国土部门了解年度土地计划，结合经济宏观发展状况、土地交易信息等指标，探索建立契税科学分析预测机制。（张喜）

第一条　根据《中华人民共和国契税暂行条例》和《中华人民共和国契税暂行条例细则》，结合我省实际，制定本办法。第二条　在本省境内发生的转移土地、房屋权属行为，为契税征收范围。土地、房屋权属的承受单位和个人，为契税纳税人。第三条　本办法所称土地、房屋“权属”，限指土地的使用权和房屋的所有权，不包括土地的所有权和房屋的使用权。第四条　转移土地、房屋权属是指下列行为：　　（一）国有土地使用权出让；　　（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；　　（三）房屋买卖；　　（四）房屋赠与；　　（五）房屋交换。　　本条（二）项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。第五条　国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。　　土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。第六条　土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：　　（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；　　（二）以土地、房屋权属抵债；　　（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；　　（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。第七条　房屋所有权转让，是指房屋买卖、赠与、交换等行为；　　房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，取得一定货币、实物或者其他经济利益的行为；　　房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为；　　房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋所有权的行为。第八条　土地、房屋所在地的财政部门，是契税征收机关。　　征收机关根据需要，可以委托土地管理部门、房产管理部门代收、代缴契税。第九条　契税税率为4％。第十条　契税计税依据：　　（一）国有土地使用权出让、出售、房屋买卖为成交价格；　　（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；　　（三）土地使用权交换、房屋交换，土地与房屋交换的，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额；　　（四）以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，为补交的土地使用权出让费用或土地收益；　　（五）承受土地、房屋部分权属的，为所承受部分权属的成交价格，当部分权属改为全部权属时，为全部权属的成交价格，已缴的部分权属的税款应予扣除。　　计税依据明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关有权参照市场价格核定，或委托具有土地、房产评估资格的中介机构进行评估。评估费用由评估申请人支付。第十一条　第十条（三）项的纳税人为交换价格差额的支付者；（四）项的纳税人为土地使用权转让者。第十二条　契税计算公式为：　　应纳税额＝计税依据×税率。　　应纳税税额以人民币计算。以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的市场汇率中间价折合成人民币计算。第十三条　契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，即纳税人到房产管理部门、土地管理部门签订标准文本合同或办理权属变更登记的当天。第十四条　纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的征收机关办理纳税申报，并在核定的税额和期限内缴纳税款。征收机关收到税款时必须向纳税人开具契税完税凭证。　　凡未实行委托征收的地方，土地管理部门、房产管理部门有义务向征收机关提供房地产资料，协助征收机关依法征税。第十五条　纳税人持契税完税凭证和规定的其他文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋权属变更登记手续。　　纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋权属变更登记手续。第十六条　契税减征或免征范围：　　（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；　　用于办公的，是指办公楼，档案室、机关车库、职工食堂以及其他直接用于办公的土地、房屋。　　用于教学的，是指各级教育行政主管部门批准设立的各类学校（幼儿园）、省劳动行政管理部门批准设立的技工学校和职业培训机构以及各类残疾人学校的教学楼、实验室、图书馆、操场、学生食宿设施以及其他直接用于教学的土地、房屋。　　用于医疗的，是指门诊部、住院部、化验室、药房以及其他直接用于医疗的土地、房屋。未纳入国家事业单位管理，不按《事业单位财务规则》进行核算的医疗单位以及疗养、康复机构除外。　　用于科研的，是指从事科学试验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。　　用于军事的，是指地上的和地下的军事指挥作战工程，军用机场、港口、码头，军用的库房、营区、训练场、试验场，军用通信、侦察、导航、观测台站以及其他直接用于军事设施的土地、房屋。　　（二）城镇职工按照省以上人民政府批准的房改方案第一次购买公有住房的，免征。属下列情形之一的，视为第一次购房。但所购房屋超过省规定面积的部分，以有关部门分面积、档次所收费额为依据，计征契税：　　原住房未达到规定面积标准，重新购房的。　　职务、职称晋升，原购住房退还，重新购房的。　　职工异地调动、交流，原工作地所购住房退回，在新工作地重新购房的；　　（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，因经济建设和城市发展需要，房屋被拆除后，重新购买房屋的，减征或免征；　　（四）土地被依法征用或占用后，重新承受土地的，减征或免征；　　（五）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔项目开发的，免征；　　（六）财政部或省政府确定的其他减征、免征项目。