守望的原罪
你好！ 先到工商行政管理部门申请名称预先核准,之后凭名称预先核准通知书,公司注册申请书,股东身份证、章程、验资报告等向市建设局申请预先核准,公司在领到营业执照后一个月内通过我局向自治区建设厅申报资质,获得资质后方可开展房地产经营业务,申办资质的材料我们会一次性告知,我们初审时间为15个工作日,自治区建设厅的审批时间为22个工作日。前 言 个人合作建房是指由一群自然人自发发起,通过签订《个人合作建房协议》而联合起来,共同出资购买居住用地使用权建住宅商品房项目,合作建造房屋供自己居住,以实现“居者有其屋,居者优其屋”的梦想。个人合作建房不同于房地产开发公司的商品房,是一种非营利行为,由于省却了一大笔财务管理费用、销售推广费用以及高额利润,使建造成本大大降低,根据其它省市的报道应比商品房至少要低20~35%。由于价位优势明显,个人合作建房得到了社会各界的关注和广大市民的热烈响应支持。目前全国有40多个城市开展个人合作建房,其中温州、深圳、重庆等城市取得了实际进展。天津个人合作建房经过一段时间的准备现已正式发起。为了保证天津个人合作建房能顺利进行,按照有关政策法规,参照其它城市成功经验,结合天津的实际特制定本实施方案。 章 程 一、 成立个人合作建房组织机构天津个人合作建房最高权力机构:“合作人代表大会”,其他团队和小组是执行机构,合作建房的重大事项应当由合作人代表大会决定或通过,制定相应的章程和议事规则。下设设立两个团队:一是发起人团队,二是顾问团队。发起人团队,设首席召集人一人和二个工作小组。二个工作小组分别为对外联络宣传、项目运作资金监管组、财务内勤组,各设组长一名。顾问团队由有关专家和专业人士组成,设召集人一人和三个专业小组,分别为政策法律组、工程技术组(由规划设计、工程施工、工程监理专业技术人员组成)、预算资金监管组(由造价师、会计师、评估师组成)。发起人团队签订了发起协议,负责整个项目的发起、组织、协调和管理工作,采取民主集中制原则决定合作建房事务。顾问团队为合作建房项目出谋划策,发挥参谋、监督作用,以保证发起团队的公信力,使合作建房事业顺利达成预计目标。 二、 确定项目运作模式现在其它城市在个人合作建房中,均有自己的运作模式。根据天津的实际情况,同时吸取其它城市成功模式的经验,我们设想采用以下模式来运作:目前我们没有找到合适的房地产开发公司或投资公司来代理整个项目的运作,因此我们现在自己成立一家这样的公司,公司名称:“天津百姓手拉手房地产咨询有限公司”,负责承办买地、规划设计、报建、工程施工的发包、房屋分配等合作建房等事宜。由于现在成立的公司不具备房地产的开发资质,因此合作建房的资金在拍得土地后再根据国家有关的法律规定进行增项获得开发资质进行项目运作。 三、 寻找理想的建房用地与合作项目根据出资人报名人数、房屋面积、成本预期、位置要求来确定土地用量和区域。我们计划分别在天津市内(外环线内或周边)区域来招募会员,然后根据其中报名人数作为首个合作建房项目(预计招募400~600人),在市区内购买适合合作建房的土地。土地的取得主要采取参加政府商住地拍卖、招标以及与有土地的公司、个人合作等多种形式,以市场手段,通过合法途径取得土地使用权,确保项目的合法性。 四、合作建房出资人条件及申请登记与退出1、出资人条件:①具有民事行为能力,年满18周岁以上;②有一定的经济基础,能够按时支付建房费用;③对个人合作建房有充分的认识和风险意识;④对住房或换房有迫切需求;⑤能够自觉接受与履行《个人合作建房协议》的约定⑥合作建房只是用来满足自己住房(居住)者的需求,但我们谢绝只是为了投资或单纯为房屋买卖(炒房)者的加入。符合以上条件者均可作为出资人参与合作建房。对出资人的资金要求,至少要满足全额交纳土地转让金和部分工程费用,剩余部分可通过银行按揭来解决,但前提是必须得到银行的支持。2、申请登记。出资人在发起人公布的时间内,可通过电话或亲临天津合作建房联络处等方式,进行预登记,待项目运作到实质操作阶段时,出资人凭身份和资金证明现场登记确认。3、出资人(会员)退出。出资人只是预登记的,自愿选择退出;如出资人已签订了《(天津市)个人合作建房协议》,并已交纳首期费用,但项目未开工时,可以按协议规定退出,已交纳的费用按协议约定退回给出资人。项目开工后原则上不能退出,特殊情况需要退出的,应按协议约定承担一定的违约责任。已退出的名额由后来报名者按顺序替换,在后来报名者按顺序替换成功后退还资金。 四、 资金监管的安全性在参加合作建房之前,参与者需要办理验资手续以获得项目的参加权,验资手续包括以下两个步骤:⑴ 资金审验:要求在指定合作银行开户存入每份15万元到交易委托账户,以确保其具备实际参加项目的资金实力,存入的资金不计利息,所产生的利息用作协会日常开支。⑵ 签署项目协议:办理上面资金检验和保证操作的同时,业主应与项目管理公司签署合作建房项目协议,该协议需经过公证,具备法律效力,并作为合作建房期间,业主们共同遵循的法律依据。⑶会员存入的资金以6个月为一个周期,如果在6个月内合作建房项目没有成功,参与合作建房的会员有权选择退回资金,否则该会员自动成为下一个合作建房项目合作会员。为确保出资人的资金安全是个人合作建房成功的一个最重要环节。根据其它城市的经验,拟采取以下办法:。设立出资人资金监管机构。由出资人代表(即发起人团队)、银行共同进行资金监管,每笔款项支付须经双方共同审核才能承办。通过严格的程序和制度,确保出资人资金绝对安全。在资金用于公司增资后,合作人大会变更为股东大会,实行公司制监管。 六、房屋、商铺、车位分配及小区管理 1、房屋分配。其原则是:按照报名登记签署协议先后分配一个顺序号,然后按照出资人登记的房屋楼层、朝向、结构、面积来分配,相同者按报名先者优先的原则确定,或由相同者抽签决定。房屋的定价则按照房屋结构楼层、朝向、面积来决定。出资款按最后确定的房屋定价多退少补。 2、商铺、车位分配。按规划设计,一般小区均有10%左右的商铺,还有停车位。对于商铺,车位的分配,拟采取以下两种形式:一是将商铺和车位按市场价出售,所得收益归全体出资人,然后按照出资人最后实际出资额度分配,以抵扣房屋建设部分成本。二是所有商铺或车位留作商业出租,出租所得收益归全体出资人,每年按出资人出资额度分配。这样通过一种比较好的形式来处理商铺和车位,使效益最大化,从而分摊和降低房屋造价,使全体出资人真正得到实惠。3、小区管理。小区管理是关系到全体出资人的共同利益。小区管理可由业主自己成立物业管理公司来管理,因不以赢利为目的,费用会低于市场价格。同时住房的维修基金的使用会更合理。也可以聘请专业物业管理公司来管理。无论采取何种方式,均由全体合作人(未来的业主)依据法律的规定(选举产生业委会)决定物业管理方案。 七、项目运作经费来源及使用在合作建房项目中是以非盈利方式运营的。为保证合作建房的顺利实施,减少和避免建房过程中的各种风险,合作建房机构需要各专业的优秀的人才,我们应该支付相应的费用以保证聘请到称职的人员。正式机构所发生的运营费用是我们合作建房项目的运营费用,应该视为建房成本的一部分。个人合作建房是自己出资建房供自己居住,因此控制成本尤为重要。但合作建房又是一项非常复杂,操作难度比较大,时间比较长,专业性比较强的工作,需要一个团队的精心组织和努力。在整个项目运作中需要一定的费用作保障,如:办公设备添置费、办公场所租赁费、日常办公费、差旅费、会务费、电话费、网站建设与维护费、招待费、交通费、文件资料费、工作人员工资及中介组织的费用等等。其它城市在保障经费方面有一些比较好的做法,如温州采用费用包干办法,有的城市另还收取一定的会员费。按照天津的实际情况,拟实行经费总额包干,即按照项目总造价的5%提取项目管理费。如项目运作复杂、时间较长,包干经费不够时,经出资人同意适度追加。对经费的使用制定制度,要严格把关,支出经发起人集体讨论决定,并由顾问团的监管小组监督。总的原则是:公开、公平、公正、合理、节约、严控,既维护出资人利益,又能保证整个项目的顺利运作。参考自网络资料，希望对你有所帮助。
随风思恋
首先，网上有大量现成已归纳的，你可详细参阅；其次，关于房地产开发经营主要程序和所涉证照、手续如下：一、立项审批 1、项目立项申请报告书（原件一份） 2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） 3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份） 4、项目建设投资概算（一份） 5、银信部门出示的资金证明（原件一份） 6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份） 7、项目地形图（一份） 8、有关职能部门的意见。 二、规划设计 1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。 2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。 3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。 三、建设工程报建 （一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。 1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书； 2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》； 3、国土部门核发的《国有土地使用证》； 4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书； 5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》； 6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》； 7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》； 8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》； 9、建设资金证明； 10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》； 11、法律、法规规定的其他资料。 （二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设工程施工公开招标申请表； 3、建设工程监理公开招标申请表。 （三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设工程施工邀请招标审批表； 3、建设工程监理邀请招标审批表； 4、工商部门签发的私营企业证明； 5、法人营业执照； 6、其他申请邀请招标理由证明。 （四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告； 3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告； 4、工商部门签发的私营企业证明； 5、法人营业执照； 6、建设工程直接发包审批表。 （五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。 1、《规划许可证》； 2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； 4、施工合同及其单位资质证书复印件； 5、监理合同及其单位资质证书复印件； 6、施工图设计文件审查批准书； 7、建设工程质量监督申请表； 8、法律、法规规定的其他资料。 （六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。 1、建设单位提供的资料： （1）工程施工安全监督报告； （2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； （3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； （4）工程项目地质勘察报告（结论部分）； （5）施工图纸（含地下室平、立、剖）； （6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）； 2、施工单位提供的资料： （1）安全生产、文明施工责任制； （2）安全生产、文明施工管理目标； （3）施工组织设计方案和专项技术方案； （4）安全生产、文明施工检查制度； （5）安全生产、文明施工教育制度； （6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件； （7）现场设施、安全标志等总平面布置图； （8）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件； （9）建设工程施工安全生产责任书； （10）建设工程施工安全受监申请表； （11）法律、法规规定的其他资料。 （七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。 1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 2、工程监理中标通知书和工程监理合同； 3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）； 4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文； 5、质量监督申请安排表； 6、安全监督申请安排表； 7、建设工程质量监督书； 8、建设工程施工安全受监证； 9、施工许可申请表； 四、建设工程竣工验收 （一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。 1、已完成工程设计和合同约定的各项内容； 2、工程竣工验收申请表； 3、工程质量评估报告； 4、勘察、设计文件质量检查报告； 5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）； 6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告； 7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告； 8、建设单位已按合同约定支付工程款； 9、施工单位签署的《工程质量保修书》； 10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料； 11、规划部门出具的规划验收合格证； 12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证； 13、质监站责令整改的问题已全部整改好； 14、造价站出具的工程竣工结算书。 （二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。 （三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。 1、工程竣工验收报告； 2、《施工许可证》； 3、竣工验收备案表； 4、工程质量监督报告； 5、工程竣工验收申请表； 6、工程质量评估报告； 7、工程施工安全评价书； 8、工程质量保修书； 9、工程竣工结算书； 10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》； 11、法律、法规规定的其他资料。 （四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。 1、工程按实际结算的，要提供如下资料： （1）建设单位和施工单位的委托书； （2）工程类别核定书； （3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； （4）工程施工承发包合同； （5）施工组织设计方案； （6）图纸会审记录； （7）工程施工开工报告； （8）隐蔽工程验收记录； （9）工程施工进度表； （10）工程子目换算和抽料（筋）表； （11）工程设计变更资料； （12）施工现场签证资料； （13）竣工图。 2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料： （1）建设单位和施工单位的委托书； （2）工程承包合同原件； （3）竣工图。 五、办理预售许可证 l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。 2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。 3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。 4、计划部门签发的《项目投资许可证》。 5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。 6、已签房屋施工合同。 7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。 8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。 9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。 10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。 11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。 12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。 13、物业管理方案已经落实。再次，至于“五证”，是指房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的"五证"、"二书" 、"一表"，这是法律对销售方的基本要求。"五证"是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。"二书"是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。"一表"是指《竣工验收备案表》最后，关于税收问题：一般说来，有以下项目：营业税按营业收入5%缴纳； 城建税按缴纳的营业税7%缴纳； 教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳； 地方教育费附加按缴纳的营业税2缴纳； 土地增值税按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳（按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率）； 建安合同按承包金额的万分之三贴花； 购房合同按购销金额的万分之五贴花； 城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳（各地规定不一，XX元/平方米）； 房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳； 车船税按车辆缴纳（各地规定不一，不同车型税额不同，XX元/辆）； 企业所得税按应纳税所得额（调整以后的利润）缴纳（3万元以内18%，3万元至10万元27%，10万元以上33%）； 发放工资代扣代缴个人所得税。详细说来：一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定:(注:1,"销售商品房等"包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,"涉及的税收"包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税)(一)营业税――基本规定应纳营业税=销售收入×税率1,销售收入的确认:(1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现.(2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.(3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现.(4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现:①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现.②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现.包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现.委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等.(5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现:①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现.②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现.(6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现.2,视同销售行为的收入确认:(1)下列行为应视同销售确认收入:①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等;②将开发产品转作经营性资产;③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;④以开发产品抵偿债务;⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产.(2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现.说明:预售收入" "=销售收入政策" "=执行掌握3,税率:5%――可以利用的税收政策《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)"单位和个人销售或转让购置的不动产和受让的土地使用权, 以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额."注:土地使用权销售或转让收入―土地使用权购置或受让原价,可按转让无形资产税目征收营业税不动产建成项目或不动产在建项目―不动产购置或受让原价,可按销售不动产税目征收营业税(二),企业所得税――基本规定应纳企业所得税=计税利润×税率(33%)1,应税收入的确认:(1),收入的确认与营业税销售收入相同.(2),关于开发产品预售收入确认问题.房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的,其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整.预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率预售收入的利润率不得低于15%(含15%).2,成本费用的扣除(1),销售成本:房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本,是指已实现销售的开发产品的成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认.可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定:可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本(2),土地征用及拆迁补偿费,公共设施配套费;开发产品共用部位,共用设施设备维修费;土地闲置费和折旧等(3),销售费用,管理费用,财务费用;其中,房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用,如属于成本对象完工前发生的,应按其实际发生的费用配比计入成本对象中;如属于成本对象完工后发生的,应作为财务费用直接在税前扣除.广告费用按营业收入的8%据实扣除,超过部分可无限期结转以后年度,按规定的标准扣除.――征收方式的确定按现行税收政策规定,企业所得税的征收有两种征收方式:查账征收方式和核定征收方式.1,采取查账征收方式的房地产开发企业应具备的条件:按照国家规定的财务会计制度和税收法律法规的规定设置账簿,开展核算,定期编制,报送会计报表,真实地反映企业收入,成本,费用和盈亏,能准确地核算应交各项税金.2,采取核定征收方式的房地产开发企业应具备的条件:(1),依照税收法律法规规定可以不设帐簿的或按照税收法律法规规定应设置但未设置帐簿的;(2),只能准确核算收入总额,或收入总额能够查实,但其成本费用支出不能准确核算的;(3),只能准确核算成本费用支出,或成本费用能够查实,但其收入总额不能准确核算的;(4),收入总额及成本费用支出均不能正确核算,不能向主管税务机关提供真实,准确,完整纳税资料,难以查实的;(5),帐目设置和核算虽然符合规定,但并未按规定保存有关帐簿,凭证及有关纳税资料的;(6),发生纳税义务,未按照税收法律法规规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的.――可以利用的政策《国家税务总局关于印发<核定征收企业所得税暂行办法)的通知》(国税发[2000]38号)文件规定,房地产开发企业的销售盈利率为10%-20%.1,对实行核定征收方式的房地产开发行业企业所得税征收采取定率征收,即:应纳企业所得税=(销售收入+预售收入+其他收入)×核定销售盈利率×企业所得税税率2,纳税人发生年度亏损的,可以用下一年度的所得弥补,下一年度所得不足弥补的,可以逐年延续弥补,弥补其最长不超过5年.(仅对查帐征收的企业)3,纳税人在一个纳税年度内生产经营过程中发生的财产损失,经税务部门审核或审批同意后,准予在缴纳企业所得税前扣除.(仅对查帐征收的企业)(三)个人所得税――基本规定:1,工资,薪金所得项目(1)工资,薪金所得收入是指:个人在机关,团体,学校,部队,企事业单位及其他组织中任职或者受雇而取得的报酬.工资,薪金所得除了通过按月支付形式取得的工资,薪金外,还包括个人取得的属于工资,薪金范畴的各类奖金,年终加薪,劳动分红,双薪,津贴,补贴以及与任职或者受雇有关的其他所得.如月,季,年度奖;定额奖;出勤奖;特殊行业津贴,补贴;特殊地区津贴,补贴;伙食补助,通讯补贴,交通补助等.(2)计算方式:应纳个人所得税税额=(所得额-880元-税法规定准予扣除的项目)×适用税率-速算扣除数税率:适用5%至45%九级超额累进税率.2,利息,股息,红利所得项目(1)利息,股息,红利所得是指:个人拥有的债权,股权而取得的利息,股息,红利所得.利息,股息,红利所得,按次征收个人所得税,以支付时取得的收入为一次计算纳税.(2)计算方式:应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率税率适用20%的比例税率(四)土地增值税――基本规定1,预征率对从事房地产开发一律实行预征土地增值税,纳税人取得预售房款收入的,按月申报缴纳税款,等项目完工决算后,到主管税务机关申请结算, 由主管税务机关进行清算应缴税款,多退少补.具体预征比例为:(1)纳税人预售普通标准住宅,预征率为0.5%;(2)纳税人预售其他商品房,包括宾馆,饭店,办公写字楼及非预售普通标准住宅,别墅,高级公寓等,预征率为2%;(3)单纯土地转让的,预征率为3%;(4)对非房地产开发企业和单位转让房地产或房地产开发企业转让存量房的,预征率为2%.预征土地增值税=预售收入×适用预征率2,纳税环节及征收方式土地增值税纳税环节是在转让国有土地使用权,地上地下房产及建筑物的环节征收.一般采取两种征收方式:(1)对房地产开发项目,实行先预征,后结算税款,多退少补的征收方式.(2)对旧房及建筑物,采取在转让环节征收土地增值税的方式.3,土地增值税的优惠政策(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值税未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税.(2)因国家建设需要依法征用,收回的房地产.4,实际中应注意的问题(1)普通标准住宅的确定目前武汉市普通标准住宅暂按以下标准执行:单套建筑面积售价低于5500元/平方米或单套销售总价低于70万元的商品住房.高级公寓,别墅,联体别墅,度假村村等不属于普通标准住宅.(2)纳税人在进行房地产成本核算时,应将普通标准住宅与其他商品房分开核算,如果不分开核算的,则不能享受减免优惠.上述标准自2004年3月1日起执行,每两年一定.(3)由于土地增值税在计算应税增值额时与企业所得税计算在计算应税所得额的要求和方式是不一样的,纳税人自行计算的可能无增值额,而税务部门计算时却有增值额.主要问题是在房地产开发费用计算上,所得税前允许按规定列支,而土地增值税只允许按一定比例列支.
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