住建部总经济师城市更新

8月10日，住建部发布通知，就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》(以下简称“意见稿”)公开征求意见，征求意见截止时间是8月20日。意见稿提出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。对此，业内人士认为，意见稿的目的是要规范城市更新行为，避免大拆大建带来新的城市问题。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。可以预见，在意见稿的指引下，未来将实行以城市居民的真正需求为导向的城市更新模式。8月10日，住建部开始就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》公开征求意见。“限拆令”防止城市更新变形走样实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。自2021年以来，各地进入城市更新的快速发展期。但是，城市更新行动在推进过程中，出现了继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。为此，住建部提出转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能。意见稿提出，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%;鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑;此外，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元(片区)或项目内拆建比不宜大于2。对此，研究总监严跃进认为，这是一剂“限拆令”。过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，违背了城市更新的规律，引起了很多问题，包括导致租赁房源不足和租金上涨等现象，此次“限拆令”比较务实。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，意见稿的核心内容是彻底告别大拆大建，转向保留—利用—提升为主。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。李宇嘉还表示，城市告别大拆大建，本质上也是告别房地产依赖，夯实“房住不炒”，此后，因拆迁导致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和炒作导致的房价租金上涨，也就不存在了。房租年涨幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求值得关注的是，此次意见稿兼顾到了新市民、低收入群体的租住问题。意见稿强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难;同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。贝壳研究院高级分析师黄卉认为，当前老城区、城中村占据交通、教育、医疗等资源的优势，并且城中村租金价格较低，住着大量的新市民、低收入困难群体。短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降，导致整个市场的房源供给承压，增加租客的租住成本。而意见稿的这一提法有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题，平抑租金价格水平，保障新市民、低收入困难群众等的租住需求。意见稿强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。资料图片此外，意见稿提出，不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系;要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元(片区)或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。意见稿还强调，不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时保持老城格局尺度，不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场。另外，要延续城市特色风貌，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象。“这是以城市居民居住为导向升级的城市更新模式。”黄卉认为，城市更新的目的是优化城市功能、改造建筑物、保护历史文化，最终提升城市居民的生活环境，而传统的大规模拆建行为则可能会破坏城市独特的风貌，打破居民原有的生活状态，带来居住成本的升高。愿景集团城区更新事业部总经理刘楚表示，从目前来看，意见稿既是对中央战略决策的进一步深化、实化和细化，也是坚持问题导向、针对城市更新实践中大拆大建等变形走样问题提出的底线要求。意见稿通过严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，以及保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌等系统化举措，让城市更新的边界更加清晰、方向更加明确、内容更加聚焦。城市更新由“开发方式”转向“经营模式”值得注意的是，意见稿着重强调加强统筹谋划，目的是为了不忽视地方实际和居民意愿，改变此前头痛医头、脚痛医脚，运动式、盲目实施城市更新。与此同时，不沿用过度房地产化的开发建设方式、片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，而是鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。意见稿还要求，加快补足功能短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程;以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求。”对此，刘楚认为，意见稿对政府、金融机构、企业等城市更新主要参与方提出了更高的要求，各方需要围绕提质增效、高质量发展目标，共同打造一个渐进式、运营化、可持续性的城市更新完备体系。政府用好政策指挥棒，有效整合存量资源、规划资源、土地资源、财税资源、市场资源、文化资源等多种资源，完善组织机制和工作流程，指导培育一批规模化城市更新企业，为城市更新提供活力涌流的政策环境及法治保障。刘楚表示，对于社会资本来说，更为紧迫的是转变发展理念，真正从“赚大钱快钱”向“赚小钱慢钱”转轨，充分发挥企业的创新优势和市场机制优势，围绕资金融通、项目策划、规划设计、建设施工、运营服务等关键环节增强自身核心能力，善于在发展新业态、新场景、新功能中打造“微利可持续”的商业模式，提供一体化推进的“全链条”和“全周期”服务。李宇嘉认为，在新的城市更新模式下，未来区域开发转向区域运营后，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应有效提升，将会成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域，这也是未来住房供给侧改革的重要部分。“相信意见稿推出后，各地城市更新的具体操作有所转变。尤其是大拆大建的模式会得到纠正，有助于后续城市更新行动的规范和健康发展。”严跃进表示。黄卉也认为，意见稿将优化和完善城市更新的规划和行动，“相信意见稿出台后，各地需要完善城市更新顶层规划，稳步有效推进城市更新工作。升级后的城市更新模式，以城市居民的真正需求为导向，逐步完善城市功能，提升城市人居环境。”