冯俊《经济师》

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在保障房领域常有探路之举的常州又有新动作——13日公布的《常州市市区公共租赁住房共有产权试点方案》提出，在该市天宁、钟楼两区试点公租房共有产权。此前，常州曾在全国率先探索经济适用房货币化补贴、公租房社会化收储，此次试水公租房共有产权，经过省住建厅批准，将为省内其他地区积累经验。在全国率先推出经适房共有产权的淮安，眼下也正将共有产权思路向公租房领域推进，虽未列入省内试点，但步子却稍早于常州。快速回收资金再投入，持续解决群众住房难此次，常州从政府集中建设的保障房小区金润家园拿出1220套公租房用于试点，面积45—69平方米，售价为政府核定价打九折。保障对象首次购买产权份额不低于50%。首次购买产权5年后，可上市交易，届时须按计税价与政府按产权比例分成。不过坊间更关注常州试水公租房共有产权的缘由。此前，经适房共有产权早已探索，但公租房产权属性与经适房不同，“公租房”定位在“租”，产权在政府，而经适房保障方式为售，产权在保障对象。公租房改租为售，是否有违初衷？对此，常州主管部门回应称，此举是为提高公租房的资产使用率，政府投入和回收的住房保障资源可持续用于解决群众住房难。“出售公租房所得资金，将全额缴入住房保障资金专户，实行"收支两条线"管理，专项用于住房保障。”常州市住房保障和房产管理局副局长吴玲忠说。快速回收资金再投入，对缓解各地保障房建设资金瓶颈，不失为可取路径。省住建厅住房保障处副处长汪享生介绍，之前常州、南京等地均有意试点公租房共有产权，但考虑到南京房价高，公租房承租人购买部分产权比较困难，而常州房价较低，所以省里选择常州先行试点。公租房共有产权，淮安早走一步“共有产权”的概念8年前发端于淮安，其经适房共有产权经验已在多地推广。去年3月，淮安被列为全国6个共有产权房试点城市之一，记者查阅当年9月《淮安市共有产权住房申购管理实施细则（试行）》时发现，淮安其实早于常州提出公租房共有产权的思路。统计显示，淮安已建成公租房3004套，目前1503套已承租。该市保障性住房建设管理中心主任刘远胜介绍，淮安公租房共有产权房拟定的思路是“先租后售”，即在承租满两年后，按出资不低于60%申请购买，形成共有产权住房。推行这一政策，也是出于实际需求。有的困难家庭在公租房里一住就是几年，习惯了，就不想再动。转租为卖的思路由此而生。“如果这么多公租房全卖出去了，政府就能盘活积压资产，回笼大量资金，开始下一轮保障房建设，形成良性循环。”刘远胜坦言。而这，与常州的出发点不谋而合。2007年以来，淮安市区共向1164户家庭供应经适房共有产权房，其中265户家庭增购政府产权，共回笼资金1387.5万元。如能同时以公租房共有产权形式加快资金回笼，对缓解地方政府资金紧张无疑将更为有效。1503户承租户无一想买，这是为什么虽然是依据实际需求出台的政策，但市场对公租房共有产权政策反应平淡。记者发稿时，淮安1503户承租家庭中，还没有一户有买房的想法。“一单申请也没收到！”刘远胜坦言。常州市场对此反应也并不积极。家住淮安福星花园的赵女士，2012年12月通过公开摇号承租了一套二室一厅的公租房。听说现在有了新政策，租满两年就可以买下来时，她第一反应是“这倒是好，手里有钱的，可以买，也可以出去到市场上去买；没钱的，就继续租，多了一个选择”。记者问她会不会买，赵女士坦言买不起。“不要说全部买下来，就是单买属于个人的六七成产权，也要十万以上。这个钱，对普通家庭来说不难，但对我这种打零工的来说，哪掏得出来。”赵女士这种情况具有代表性。刘远胜说，“这些承租户本身较为拮据，再过个几年，有一定积攒了，购买欲望才能逐步得到释放。”改租为售政策遇冷的原因其实很简单，租金便宜，买不如租。此前，常州公租房最长租期为5年，租金为市场租金的65%，在承租一定年限后承租户方有一定资本积累，一上来就买，显然不太现实。再者，常州房价在省内相对平实，虽公租房售价打9折，但与市场价相比优势并不明显，所以政策一时还难以唤起市场热情。同理，淮安公租房承租者承租两年后，能买得起房的人应也是少数，大家难免存在观望和迟疑心理。另需指出的是，这几年各地加大住房保障力度，加之常州、淮安住房自有率已很高，所以市场对于公租房的需求已不太旺盛。一方面，公租房供应充裕；另一方面，需求增长已乏力，靠有限的租金回收成本，过程更为缓慢，政府资产负担进一步加剧，如今借出售化解矛盾，但有限的需求仍难支撑起可观的资金回收。共有产权房是住建部倡导的保障房发展方向之一。住建部总经济师冯俊曾表示，通过共有产权方式，可使部分群众通过自己支付一部分钱解决住房问题；同时规范现有经适房和限价商品房制度，以遏制购置型保障房领域的牟利空间，使得房子购买后主要用于解决居住问题，而非投机牟利。公租房尝试共有产权，此前并不在住建部视野之内，但无论如何，实践应是最好的试金石。（以上回答发布于2015-10-20，当前相关购房政策请以实际为准）点击领取看房红包，百元现金直接领

冯俊《经济师》

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退出机制已经成为各地房管部门探索住房保障制度的一个新方向。2011年12月1日开始实施的北京市公租房新规中明确，公共租赁住房租赁合同期限由双方约定，一般为3年，最长不超过5年。这一内容为租赁对象在适当条件下退出提供了政策支持。中国网2014年6月5日讯国务院新闻办公室昨天下午就棚户区改造和保障性住房建设情况举行发布会。住建部总经济师冯俊在会上表示，保障房退出（准入）机制的设计要有一定的宽容度，“退出机制并不是说一定要退出保障房，而是要退出原来的福利机制。针对收入提高后的退出机制设计一定要实事求是，要有一定的宽容度，要允许一定的收入增长，要有一定的稳定时期。”冯俊介绍，随着大量保障房竣工投入使用，针对确保保障房的公平分配、合理使用的准入问题，住建部目前也已建立了一套监管机制。 2014年5月20日，北京市法制办公布了2014年市政府立法工作计划，涉及55项内容。在2014年力争完成的12项立法项目中，包括备受关注的基本住房保障条例(草案)、控制吸烟条例(草案)、轨道交通运营安全条例(草案)、居住证管理办法等。《基本住房保障条例(草案)》拟规定，申请保障房不再审核收入情况，而以有无房产作为申请依据。同时，非京籍人群拟纳入保障房申请范围。

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