社会工作者小区改造案例

一般来说对于老小区的改造包括以下几个方面：1、公共设施。我们都知道在老小区里的公共设施因为时间以及环境的影响多少都会存在着一些安全隐患，所以为了安全着想，改造老小区的公共设施主要包括了有完善消防水源和消防设施等，实施对电气的改造。

要对燃气有一个规范的敷设，并且需要改造消防通道以及电梯等。2、环境的改造。对于老小区的环境也是一个重中之重的改造，这也是为了提高小区的绿化水平，能够让小敬看起来更加的干净，非常的整洁，而且对于地面破损的一个修补工作以及打扫卫生，清理掉小区的违章建设，恢复小区的绿化带，提高绿化率。3、房子室内改造。因为老小区的时间年限都会特别的长，所以像有些供暖设施可能效果就没有那么好了，但是老暖气片的外观也是十分的难看的，所以会将其改造成两块板砖样式的，而对于老小区的地板砖为了美观会改造成80厘米乘以80厘米的地板砖；对于小区内卫生间的门以前都是使用的木门，而现在都会通通的使用玻璃门。为了老小区的改造能够改善人们的生活，所以会以房屋的修缮为主。

1、应当确定代表人，由拆迁户自行选举2、主要是复议程序违法和复议决定变更原行政行为的3、理由可以是法院做出裁定的依据违法，复议法和行政诉讼法规定对复议机关不予受理的，法院应该立案受理4、由原审法院改变裁定，裁定复议机关受理该复议案件5、一审对象是是否受理复议，二审对象是裁定不予受理是否合法6、可以准许。法律有规定

当下，全国各地老旧小区改造正在加速推进。在老旧小区改造中，“适老化”“无障碍”成为关键词。

5月18日，《北京市城市更新专项规划（北京市“十四五”时期城市更新规划）》（简称《规划》）正式印发，这也是全国首个减量发展背景下的城市更新专项规划。《规划》提出，聚焦老旧小区更新改造工作，统筹推进老旧小区分类改造，提升居住品质，促进职住平衡，到2025年完成亿平方米老旧小区改造。同时，《规划》明确，要注重适老化和无障碍改造，加强适老化改造设计管理，突出加装电梯、公共环境适老化改造和无障碍环境建设等重点任务，统筹养老、助残等相关政策，鼓励“物业服务 养老服务”。

事实上，今年的《政府工作报告》中也提到，要推进无障碍环境建设和适老化改造。那么，随着老龄化社会的到来，如何推进老旧小区“适老化”改造？如何对接“银发一族”的社区养老需求？

北京：

推进室内适老化改造，探索“五方联动”

劲松模式、清河样本、昌平经验……在老旧小区适老化改造方面，北京走在了全国前列，各区总结出了“因地制宜”的模式和经验。

去年5月，北京率先发布了《关于老旧小区综合整治实施适老化改造和无障碍环境建设的指导意见》，推出适老化改造“菜单”，为适老化改造提供了参考标准。

在北京老旧小区的适老化改造方面，特别注重的是“内外结合”和“社区配套”。以北京海淀区南二社区为例，这是北京市首个老旧小区适老化改造试点，由海淀区政府出资，从适老居住环境、出行环境、健康环境、服务环境、敬老社会文化环境营造五大方面进行适老化改造。

在室内适老化改造方面，南二社区对小区内99户80岁以上老人和重度失能老人家庭进行家庭居室适老化改造，包括配置防滑垫、感应夜灯、连续手把、洗澡椅等方便老人自理的设备，还配置了智能设备，实现就寝、习惯化动作、如厕、洗浴等数据实时监测，如有异常，老人家属和医护人员可在第一时间获悉。

同时，在社区配套方面，南二社区注重老年人的生活需求，补齐了便利店、理发、家政、洗染、维修、末端物流等八项基本便民服务功能。从2019年改造至今，南二社区这种“内外兼备”“软硬件结合”的做法成了北京老旧小区适老化改造的样本和成功案例。

继海淀南二社区后，在朝阳区政府的支持下，朝阳区劲松小区引入社会资本用于推进老旧小区改造更新，并形成了“劲松模式”。

“劲松模式”开启了多重意义上的创新，探索出了一条“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”机制，对老旧小区引入社会资本力量具有示范性意义。不仅如此，在引入物业时，劲松小区率先以“先尝后买”的理念，以“先服务，再体验，后收费”的原则，让居民感受到环境与服务提升的切身变化，从而更容易接受自主向物业缴费。

河南开封：

探索“红色议事厅”，推广“3 3”电梯加装模式

推进老旧小区适老化改造，八朝古都开封市也走在了全国的前列。与一二线城市不同，三四线城市普遍面临着人口外流、人口老龄化问题，在老旧小区改造时，开封市积极探索和创新适老化模式，给三四线城市适老化改造提供了新思路。

在老旧小区改造中，开封市城乡一体化示范区辖区内的金康苑小区和武夷连片小区提升改造，获得了群众点赞。值得一提是，已有27岁“高龄”的金康苑小区在2021年被国家住房和建设部确定为全国推广的12个典型改造案例之一，供全国学习借鉴。

对此，开封市城乡一体化示范区住房和城乡建设局总结了两个小区的成功经验，形成了一套自己的旧改标准，即“五连”和“六有”。“五连”包括地下连、地面连、风貌连、服务连、人心连；“六有”即有完善的基本公共服务设施、有健全的便民商业服务设施、有完备的市政配套基础设施、有充足的公共活动空间、有全覆盖的物业服务、有健全的社区管理机制。

据新京报记者了解，在老旧小区改造之初，开封市城乡一体化示范区住房和城乡建设局牵头成立了由区党工委书记、管委会主任任双组长的党建引领城市更新及老旧小区改造指挥部，并建立周例会和日调度制度，用心研究创新老旧小区改造项目新理念。

在广纳民意方面，金康苑小区和武夷连片小区创新推广了“红色议事厅”；在引导民意方面，发挥小区内群众威望高、号召能力强的老人建立“红色管家”志愿服务队，带头参与矛盾调解、政策宣传、疫情防控等，实现“我的家园我来管”。

在老旧小区的改造中，加装电梯成为老年人无障碍通行的必要一环，但是，也有低楼层的居民反对加装电梯和额外收费，认为自己“吃了亏”。在武夷片区的老旧小区改造中，正是通过“红色议事厅”、居民会客厅，开展“微治理”，尊重民意，发挥民智，创新性地采取了“3 3”电梯加装模式。

“3 3”电梯加装模式即分高、中、低3个档次，居民可以根据自身居住的情况，选择一次性出资、分期付款、按次刷卡使用3种付费方式。这种按需付费的使用模式不仅解决了老年人上楼难的问题，也获得了小区居民的大力支持。

“小区缺少老年人和小孩娱乐休闲的地方，公共区域私搭乱建及小菜园也随处可见。”这是来自河大家属院居民的抱怨。在改造前，河大家属院内部原有的广场小花园是一片废弃的杂草，到处是居民私搭乱建的小棚子、鸡窝、菜地等。在改造后，小花园实现了“变身”，不仅花团锦簇，而且设置了针对老年人的健身休闲区，中间设置有乘凉亭，兼具了美观和实用性。

河南省开封市城乡一体化示范区河大家属院进行改造。受访者供图

据开封市城乡一体化示范区住房和城乡建设局物业科科长丰光辉介绍，在“红色议事厅”中，住四楼的居民张阿姨提出“每天下楼买菜回来上楼时都很吃力”的现实情况，在武夷社区的老旧小区改造中。针对张阿姨提出的“上楼吃力”，社区加装了临时折叠休椅，座椅旁边还有温馨提示和紧急联系电话，可以让张阿姨“上一层，歇一歇”。

据介绍，经过几年的老旧小区提升改造工作，开封市城乡一体化示范区内杂乱无章、简陋破旧的老旧小区面貌焕然一新，提升了广大群众的幸福感、获得感，赢得了当地居民的点赞。

浙江杭州：

运用市场化机制，推广“物业 养老”模式

作为长三角的核心城市，杭州在老旧小区改造方面探索出一条“居民主体、政府引导、社会参与”共建共治的模式，“交给专业团队干专业的事儿”成为杭州老旧小区适老化改造的理念。

杭州上城区采荷街道引入了宋都服务作为“金牌管家”，负责对辖区内的36个老旧小区进行升级改造，不仅推出了一套可供复制的社区居家养老理念，还打造出了闻名的“社区养老一条街”。

在上城区四季青街道钱景社区的三新路景芳东区段，原本有一条知名的“小区商业街”，但由于非机动车乱停放、周边沿街环境差、社区活动场地小等原因，当地社区决心将其改造，通过引入宋都服务全资子公司和瑞生活，花了将近一年的时间，成功将“小区商业街”改造成了“幸福养老一条街”。

“幸福养老一条街”总长100多米，总面积约1200平方米，这条路旧貌换新颜，设置了食堂、超市、理发店，活动室等，一应俱全地满足了老年人的生活需求。

杭州上城区采荷街道通过引入和瑞生活率先探索了“物业 养老”的模式，在物业服务方面，设置了社区养老的服务“菜单”，包括怡闲园、怡康园、怡智园、怡惠园、怡学园、怡养园、怡乐园、怡护园、怡和园、4S服务驿站等十大功能区块，形成了集生活照料、文化娱乐、医疗保健于一体的一站式社区养老服务。

满足社区养老需求已成为老旧小区改造的重点工作，杭州通过运用市场化机制、积极引入社会资本，激发社区服务升级的可持续动力，让越来越多老年人在社区享受到更专业、更多元的养老服务。

杭州上城区引入和瑞生活升级改造后的景芳小区。受访者供图

专家建议：

推动适老化改造多元化筹资，鼓励社会资本参与

推进老旧小区的适老化改造具有迫切性。第七次全国人口普查结果显示，2020年我国60岁及以上人口为亿人，占比达。在“十四五”期间，我国将从轻度老龄化迈入中度老龄化。

今年两会期间，全国政协委员、中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文就“加快推进老旧小区适老化改造”议题提出建议，加大筹资力度，推动适老化改造多元化筹资。地方政府应加大适老化改造投入力度，并应多方努力，形成合力，积极为适老化改造创造政策环境。

上海交大中国城市治理研究院陈杰教授表示，老旧小区适老化改造应该遵循三个原则，首要原则就是尊重意愿，要“自下而上”和“自上而下”有机结合，有效互动。不主观设计，多倾听基层声音，确实社区里有需求再行动。遵循法治精神，尊重物权产权和社区的自主权自治权，绝不应运动化推动。

在尊重民意的基础上，陈杰指出，循序渐进，条件成熟一个做一个，做好一两个典型案例，形成示范效应，提炼可复制可推广经验，小范围进行试点，树立品牌再大范围推广，获得更多社会投入，形成良性循环。此外，社会参与是基础。适老化改造不能成为政府一家独角戏，一定是以社会力量为主，应用市场机制，充分调动社会多方面积极性，形成各方合力。

北京易享生活健康科技有限公司创始人、CEO吴晓蓉告诉记者：“社区居家养老属于‘有刚需，无市场’，缺乏第三方专业运营机构来运营。比如，在老旧小区适老化改造时，引入的物业公司能否持续提供专业的社区养老服务，零碎的养老服务商如何统一管理等。”

对此，陈杰也深有体会，他表示：“基于对前期多个试点项目的调研，推广‘物业 养老’落地，主要受到六个来源的阻塞：场地缺自主、业务无授权、业主认同低、服务能力弱、运营模式不明、政府支持不足。这其中有三个矛盾凸显，物业服务企业的非专业性服务供给水平与养老服务的专业性要求之间的供需矛盾，物业服务企业对经营业务的盈利性要求与养老服务的公益性普惠性要求之间的属性矛盾，物业服务企业与业主群体在当前社区治理框架和物业服务模式下的利益矛盾。”

对此，陈杰建议，物业服务企业可以在自身内部孵化专业养老化团队或者引入第三方专业化养老机构来化解专业化不足的矛盾。而对于盈利的矛盾，可以让物业企业在满足约定服务质量考核的前提下承担微利、无利甚至亏本的公益性、普惠性居家社区养老服务的同时，也授予其开展增值性居家社区养老服务的优先特许权，放开相关价格管控，满足部分有购买能力的老人对高层次、高品质居家社区养老服务的需求，这样“肥瘦搭配”，形成交叉补贴。

“目前，老旧小区的适老化改造侧重点是社区外部，而缺乏对老年人室内的改造，比如取消高差，防滑、无障碍扶手、适老家具等设计，甚至到智能化的硬件设施等。有一些改造需要室外和室内同步考虑，比如老旧小区卫生间地面存在高低差，老人出入不便，最好从系统解决，进行老旧小区卫生间主立管改造，从而降低高差，减少老人跌倒风险。”吴晓蓉如是说。

“我们给老旧小区改造算的‘平衡账’是先用10年左右的时间收回投资成本，并保持每年8％ 10％的现金流入，再有六七年的利润回报期。这意味着需要拥有小区20年的低效闲置资产经营权。”近日，第一 财经 对话了北京愿景明德管理咨询有限公司（下称“愿景集团”）董事长陶红兵。

为什么要进入老旧小区改造的赛道呢？在陶红兵看来，对于类似于愿景集团的房地产服务、运营商们，这是存量市场上为数不多的待耕耘的沃土。

“由于不涉及土地增量开发，房地产开发商鲜有涉足社区综合整治，而政府又需要可长期下沉社区的运营机构。但没有资产做担保，很难获得金融机构的支持。”陶红兵也说出了他们具有的优势和面对的难题。

根据7月国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》）， 今年新开工改造城镇老旧小区万个，涉及居民近700万户。《意见》还明确，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

目前，这场接棒棚改的工作已在全国多地铺开。17日，住建部消息称，2020年1-10月份，全国新开工改造城镇老旧小区数已经完成年度计划任务的。

“老旧小区改造是一个长期的、需要通过十几年运营才能收回投资的事业。金融机构是否能提供低息、优质、长期的贷款，政府是否给予更多的政策支持，关乎 社会 资本参与的可持续性。”陶红兵说。

投入逾3000万的“劲松模式”，后劲在哪里

在北京市东三环劲松桥西侧，距离国贸CBD不足4公里处，有一片上世纪70年代建成的住宅区，叫做“劲松小区”，这是申师傅夫妻呆了二十年的地方。2年前，这里曾因环境差、配套设施不足，没有物业管理，一度成为都市核心圈内“隐秘的角落”。

2018年7月，北京市首个有 社会 资本介入的老旧小区改造项目选址劲松，作为 社会 资本主体的愿景集团和劲松街道达成了劲松一区到八区综合改造规划。当年，愿景集团投入3000万元资金，用于劲松一、二小区的综合治理。作为投资回报，愿景集团获得了社区里低效闲置空间20年的经营权。

愿景集团城市更新事业部高级经理郑旻砚透露，低效闲置空间经营所产生的租金收入占愿景集团投资回报的46％。此外，物业费占26%，停车费占19%，其他款项占9%。

“危房在改造中被拆除，我们开在危房里的理发店也就关了。后来被告知，作为腾退的便民商户，我们可以低价租到小区新建的商铺，生意又起死回生了。”申师傅说。现在，夫妻二人在劲松二区靠近马路的位置拥有了自己的合法店铺，叫“美好理发店”。

第一 财经 记者观察到，在愿景集团引入的5家商铺中，除了保留如“美好理发店”这样的底商外，新增了如百年义利的便民商业。郑旻砚表示，前者属于公益扶持型，收取较低的租金；后者的租金渐与市场接轨。

老旧小区改造中的劲松小区

既然采用了市场化操盘的模式，为何却始终引入投资回报甚微的商铺呢？

“这是因为在老旧小区中，人均消费能力有限，消费需求不足，便民商铺是较为契合的商业模式。”北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏说。

对于建筑密度大的老旧小区而言，将闲置空间的再利用为主要盈利来源，具有可持续性吗？

陶红兵称，纵向的空间开发是不合适的。一方面，无法增添容积率；另一方面，地下空间开发成本高，也涉及产权、安全等其他问题。但在横向的空间开发上，仍存在更多的想象空间。

他说，“我们预期新增一些简易低风险类建筑，这类建筑不占规划面积，相当于一个准临时建筑。”

将社区运营延伸至街区，是陶红兵对于空间利用的另一设想。他表示，街道的绿化、保洁工作，一般交由当地园林绿化部门外包给专门的保洁公司，未来这块业务有划归物业的可能。

这样的想象并非没有依据。日前，社区内的保洁、绿化工作已由愿景集团旗下的和家物业接管。前三年，政府给予每年143万元的转移支付。“政府方面，除了在前三年予以财政补助外，省去了后续的外包费和成本上涨的风险。而和家物业也将多了一部分营收来源，是一件‘双赢’的事。”陶红兵说。

作为比较稳健的投资回报方式，物业费和停车费的年收入情况如何呢？

郑旻砚称，目前，物业费已收缴约150天，收缴率达74%；而停车费一直保持93％-94％的收缴率。

第一 财经 记者做了一个简单的估算：

在物业费方面，按目前的收缴率，并以低层住户每月元/平方米、套均房屋住宅面积55平方米为标准，结合劲松一、二区总户数为3605户的实际情况，每年物业费总收入约76万元。在停车费方面，小区共有停车位约600个，每个停车位的年费约为1800元，依照94％收缴率，每年停车费总收入约102万。二者相加，每年可带来总收入约178万。

除了日常工作外，和家物业已投入对劲松一、二小区智能化改造和适老化的提升。那么，物业费的收入是否可以填补物业的运营成本呢？

郑旻砚称，今年下半年，将开始劲松一、二区整体改造计划，同时会对劲松三区至八区启动物业确权和进驻工作。“未来，随着物业管理面积的扩大，物业成本将会摊薄，收入也会增加。”他说。

社会 资本盈利模式待破局

在陶红兵看来，“劲松模式”是 社会 资本参与老旧小区的具象化表述，具体到区域还应因地制宜。

山东省3月印发的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》提到，创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式和融资模式。而改造方式中的四种模式包括，大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式、小区内自求平衡模式和政府引导的多元化投入改造模式。

那么，制约 社会 资本盈利的因素有哪些呢？

陶红兵认为，政府缺乏长效的管理机制是老旧小区综合治理过程中的一大痛点。他举例称，在存量空间的利用上，由于一些小区配套商铺的产权被开发商拍卖或被政府部门占用，造成房屋的经营权无法收回，也失去成为 社会 资本增值提升空间的可能性。

与此同时，融资难，也掣肘了 社会 资本经营的可持续性。

北京思源地产股份集团副总裁邢成刚告诉第一 财经 ，老旧小区改造具有“大投入、小产出”的特点，且仍处于 探索 阶段。这项业务获得融资的前提是该商业模式的成功。

中国指数研究院研究员石蕊称，目前，全国仅北京、上海等地有关老旧小区改造的金融产品相对成熟。

7月17日，国家开发银行与吉林、浙江等5省，中国建设银行与重庆、南京等9个城市，分别签署《支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议》。根据签约内容，在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

“由于 社会 资本介入城市更新还是一个新业态，商业银行不能测算出其盈利模式，融资较为困难。未来，随着更多的 社会 资本进入，更多的项目落地，金融机构或将降低对 社会 资本的融资门槛。此外， 社会 资本还应考虑保险类对于投资回报要求低、更稳健的融资产品。”陶红兵说。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，在“十四五”这五年的窗口期，如果保持以每年更新速度最多为5％的势头，老旧小区改造的市场总投资额或可达到5万亿~6万亿元。