劲松社会工作者

何劲松：安徽舒城人，1962年生，哲学博士。 1988年毕业于北京大学，获史学硕士学位。同年9月入中国社会科学院研究生院、日本东方学院攻读博士研究生，获中日联合培养哲学博士学位。1991年底至中国社会科学院世界宗教研究所工作。现任世界宗教研究所佛教文化艺术室副主任、中国宗教学会现代宗教研究中心主任、中国社会科学院书画家协会主席等职。治学方向为中、日、韩、越等汉文化圈内各国佛教的比较研究以及传统佛教的现代意义、佛教与书画艺术等领域的研究，已出版《日莲论》、《创价学会的理念与实践》、《韩国佛教史》（上、下卷）、《红炉点寻》等专著以及《汉魏两晋南北朝时期的交州佛教及其同中原佛教的关系》、《天台宗在日本和韩国的传承与发展》、《禅与书法艺术》等学术论文多篇。此外，还发表过相当数量的书法作品和散文。自1990年起，曾多次访问日本、韩国、越南、加拿大等国，进行广泛的学术文化交流。编辑本段著作一：专著《日莲论》 东方出版社，一九九五年一月《创价学会的理念与实践》 中国社会科学出版社，一九九五年十二月《韩国佛教史》（上卷） 宗教文化出版社，一九九七年三月《韩国佛教史》（下卷） 宗教文化出版社， 一九九九年五月《红炉点雪》（何劲松书禅林名句）北京体育大学出版社，二OO一年一月《近代东亚佛教》 社科文献出版社二：合著《永嘉证道歌·信心铭》 佛光文化事业有限公司，一九九七年四月初版《佛经导读》 中国逻辑与语言函授大学宗教系教材。《象白莲华一样的正确说教》 （台湾）如闻出版社，一九九六年八月《当代新兴宗教》 东方出版社，一九九九年十二月《佛学大辞典》（待出）三：论文《汉魏两晋南北朝时期的交州佛教及其同中原佛教的关系》 《世界宗教研究》 一九八九年第二期《禅与书法艺术》 《世界宗教研究》 一九九0年第一期《中日书法与中日佛教交流》 《美术史论》 一九八九年第四期《禅与书法艺术》（日文版） 《书学书道史研究》 一九九一年创刊号《论日莲早期的宗教批判和社会改革思想》 《世界宗教研究》 一九九二年第四期《论日莲后期的佛教思想》 《世界宗教研究》 一九九四年三月《天台宗在日本和韩国的传承与发展》 《东南文化》 一九九四年二期《池田大作及其"人学思想"》 《日本学刊》《创价学会与政治――以池田大作"中道政治"思想为中心》《世界宗教研究》 一九九六年第二期《墨迹论纲》 《中国书法》 一九九七年第五期《论中国佛教的新罗化过程》 《浙江学刊》 一九九七年第四期《高丽僧人与宋代天台宗的振兴》 《东南文化》天台文化专辑第三辑 一九九八年增刊《元晓生平小考》 《韩国学论文集》（第七辑，北京大学） 一九九八年《义湘与华严宗的东传》 （台北）《中国佛学》 一九九九年春季号《法华精神在现代社会的展开》 （日本）《东洋学术研究》二OO年十一月十八日发行四、其它《禅学热刍议》 《科技日报》 一九八九年六月十一日《郡县前后》 《北大研究生学刊》《中国目前的禅学热透视》 《文化广场》 一九九0年第二期《创价学会的印象》 《宗教情况反映》（宗教所内部刊物）《和平·文化·世界之道――日本创价学会六十周年大庆观感》《佛教文化》 一九九二年第一至二期《 ＜心经＞与我》 《佛教文化》《应当加强对创价学会的研究》 《大道》创刊号《尊重历史根据 尊重文化根据》---关于宗教文化资源开发问题的对话《人民政协报》 二OOO年一月十五日《多行不义必自毖》---关于日本军国主义阴魂不散问题的对话《人民政协报》 二OOO年一月二十四日《生命中的一期一会》---记普陀心灵之旅《人民政协报》 二OOO年三月十日何劲松《中道佛教》（连载，第一辑） 《中华文化画报》二OO一年第一期五、中学毕业于舒城县汤池中学，孜孜学习，现为汤池中学知名校友。

一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋，但他却是个有魅力的坏蛋。一个丰满的角色，总是能触动观众。而让这一切成为可能的人，就是饰演这个角色的演员。剧中由王劲松饰演的林耀东，尽管是个坏蛋但他却是个有魅力的坏蛋干的却是一个

何劲松：安徽舒城人，1962年生，哲学博士。 1988年毕业于北京大学，获史学硕士学位。同年9月入中国社会科学院研究生院、日本东方学院攻读博士研究生，获中日联合培养哲学博士学位。1991年底至中国社会科学院世界宗教研究所工作。现任世界宗教研究所佛教文化艺术室副主任、中国宗教学会现代宗教研究中心主任、中国社会科学院书画家协会主席等职。

公立的都不错 比如河西区第一养老院，大概3k/月， 伙食另算。 自己独单，24小时有人，护工钱另算。最主要的问题是不好进阿，床位满。私营的不好说，条件也比较多，大都要监护人，智障的进不去。众 维 插 画

王劲松演绎的林耀东，可以说是一个非常具有魅力的反派。他更像是一个商业领袖，而不是一个毒贩，不仅头脑冷静，更有带领全村致富的号召力和情怀，只不过聪明走错了路。王劲松不仅演绎出了这个反派的心狠手辣，还带给角色了儒雅的气质，可以说林耀东在这个剧里，反而成了圈粉的反派。老戏骨王劲松今年已经52岁，不过，在演戏中完全啊看不出年龄，仍然是叔圈偶像一般的存在。在微博上，他也积极和网友互动，不仅在电视剧开始就积极做预告，还意识到自己的反派角色可能被骂，直接提示大家观剧请注意，都是林耀东的锅，自己不背也背不动。不仅如此，王劲松还贴出了自己曾经参演的剧中，各种警察和特种兵的形象，想要甩锅，也是非常皮了。

“我们给老旧小区改造算的‘平衡账’是先用10年左右的时间收回投资成本，并保持每年8％ 10％的现金流入，再有六七年的利润回报期。这意味着需要拥有小区20年的低效闲置资产经营权。”近日，第一 财经 对话了北京愿景明德管理咨询有限公司（下称“愿景集团”）董事长陶红兵。

为什么要进入老旧小区改造的赛道呢？在陶红兵看来，对于类似于愿景集团的房地产服务、运营商们，这是存量市场上为数不多的待耕耘的沃土。

“由于不涉及土地增量开发，房地产开发商鲜有涉足社区综合整治，而政府又需要可长期下沉社区的运营机构。但没有资产做担保，很难获得金融机构的支持。”陶红兵也说出了他们具有的优势和面对的难题。

根据7月国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（下称《意见》）， 今年新开工改造城镇老旧小区万个，涉及居民近700万户。《意见》还明确，到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

目前，这场接棒棚改的工作已在全国多地铺开。17日，住建部消息称，2020年1-10月份，全国新开工改造城镇老旧小区数已经完成年度计划任务的。

“老旧小区改造是一个长期的、需要通过十几年运营才能收回投资的事业。金融机构是否能提供低息、优质、长期的贷款，政府是否给予更多的政策支持，关乎 社会 资本参与的可持续性。”陶红兵说。

投入逾3000万的“劲松模式”，后劲在哪里

在北京市东三环劲松桥西侧，距离国贸CBD不足4公里处，有一片上世纪70年代建成的住宅区，叫做“劲松小区”，这是申师傅夫妻呆了二十年的地方。2年前，这里曾因环境差、配套设施不足，没有物业管理，一度成为都市核心圈内“隐秘的角落”。

2018年7月，北京市首个有 社会 资本介入的老旧小区改造项目选址劲松，作为 社会 资本主体的愿景集团和劲松街道达成了劲松一区到八区综合改造规划。当年，愿景集团投入3000万元资金，用于劲松一、二小区的综合治理。作为投资回报，愿景集团获得了社区里低效闲置空间20年的经营权。

愿景集团城市更新事业部高级经理郑旻砚透露，低效闲置空间经营所产生的租金收入占愿景集团投资回报的46％。此外，物业费占26%，停车费占19%，其他款项占9%。

“危房在改造中被拆除，我们开在危房里的理发店也就关了。后来被告知，作为腾退的便民商户，我们可以低价租到小区新建的商铺，生意又起死回生了。”申师傅说。现在，夫妻二人在劲松二区靠近马路的位置拥有了自己的合法店铺，叫“美好理发店”。

第一 财经 记者观察到，在愿景集团引入的5家商铺中，除了保留如“美好理发店”这样的底商外，新增了如百年义利的便民商业。郑旻砚表示，前者属于公益扶持型，收取较低的租金；后者的租金渐与市场接轨。

老旧小区改造中的劲松小区

既然采用了市场化操盘的模式，为何却始终引入投资回报甚微的商铺呢？

“这是因为在老旧小区中，人均消费能力有限，消费需求不足，便民商铺是较为契合的商业模式。”北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏说。

对于建筑密度大的老旧小区而言，将闲置空间的再利用为主要盈利来源，具有可持续性吗？

陶红兵称，纵向的空间开发是不合适的。一方面，无法增添容积率；另一方面，地下空间开发成本高，也涉及产权、安全等其他问题。但在横向的空间开发上，仍存在更多的想象空间。

他说，“我们预期新增一些简易低风险类建筑，这类建筑不占规划面积，相当于一个准临时建筑。”

将社区运营延伸至街区，是陶红兵对于空间利用的另一设想。他表示，街道的绿化、保洁工作，一般交由当地园林绿化部门外包给专门的保洁公司，未来这块业务有划归物业的可能。

这样的想象并非没有依据。日前，社区内的保洁、绿化工作已由愿景集团旗下的和家物业接管。前三年，政府给予每年143万元的转移支付。“政府方面，除了在前三年予以财政补助外，省去了后续的外包费和成本上涨的风险。而和家物业也将多了一部分营收来源，是一件‘双赢’的事。”陶红兵说。

作为比较稳健的投资回报方式，物业费和停车费的年收入情况如何呢？

郑旻砚称，目前，物业费已收缴约150天，收缴率达74%；而停车费一直保持93％-94％的收缴率。

第一 财经 记者做了一个简单的估算：

在物业费方面，按目前的收缴率，并以低层住户每月元/平方米、套均房屋住宅面积55平方米为标准，结合劲松一、二区总户数为3605户的实际情况，每年物业费总收入约76万元。在停车费方面，小区共有停车位约600个，每个停车位的年费约为1800元，依照94％收缴率，每年停车费总收入约102万。二者相加，每年可带来总收入约178万。

除了日常工作外，和家物业已投入对劲松一、二小区智能化改造和适老化的提升。那么，物业费的收入是否可以填补物业的运营成本呢？

郑旻砚称，今年下半年，将开始劲松一、二区整体改造计划，同时会对劲松三区至八区启动物业确权和进驻工作。“未来，随着物业管理面积的扩大，物业成本将会摊薄，收入也会增加。”他说。

社会 资本盈利模式待破局

在陶红兵看来，“劲松模式”是 社会 资本参与老旧小区的具象化表述，具体到区域还应因地制宜。

山东省3月印发的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》提到，创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式和融资模式。而改造方式中的四种模式包括，大片区统筹平衡模式、跨片区组合平衡模式、小区内自求平衡模式和政府引导的多元化投入改造模式。

那么，制约 社会 资本盈利的因素有哪些呢？

陶红兵认为，政府缺乏长效的管理机制是老旧小区综合治理过程中的一大痛点。他举例称，在存量空间的利用上，由于一些小区配套商铺的产权被开发商拍卖或被政府部门占用，造成房屋的经营权无法收回，也失去成为 社会 资本增值提升空间的可能性。

与此同时，融资难，也掣肘了 社会 资本经营的可持续性。

北京思源地产股份集团副总裁邢成刚告诉第一 财经 ，老旧小区改造具有“大投入、小产出”的特点，且仍处于 探索 阶段。这项业务获得融资的前提是该商业模式的成功。

中国指数研究院研究员石蕊称，目前，全国仅北京、上海等地有关老旧小区改造的金融产品相对成熟。

7月17日，国家开发银行与吉林、浙江等5省，中国建设银行与重庆、南京等9个城市，分别签署《支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议》。根据签约内容，在未来五年内，国家开发银行、中国建设银行预计将向5省9市共提供4360亿元贷款，重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

“由于 社会 资本介入城市更新还是一个新业态，商业银行不能测算出其盈利模式，融资较为困难。未来，随着更多的 社会 资本进入，更多的项目落地，金融机构或将降低对 社会 资本的融资门槛。此外， 社会 资本还应考虑保险类对于投资回报要求低、更稳健的融资产品。”陶红兵说。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟称，在“十四五”这五年的窗口期，如果保持以每年更新速度最多为5％的势头，老旧小区改造的市场总投资额或可达到5万亿~6万亿元。

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