经济危机下物业管理模式分析摘要：经济危机对物业管理产生了较大的影响，物业管理服务成本越来越高、能耗支出越来越大，企业利润减少，生存空间缩小。不过经济危机也为物业管理企业推行经营型物业管理模式、加强人才培养、增强企业社会责任、实施兼并重组、培养核心竞争能力提供了良好的契机。本文阐述了经济危机对物业管理的具体影响，对经济危机下中国大陆物业管理发展状况进行了SWOT分析，揭示了经营型物业管理模式的内涵和基本特征，最后从九个方面阐述了经济危机下发展经营型物业管理模式的策略。关键词：物业管理，危机，经营型，契机 Analysis of Chinese Mainland Property Management Operation Style Under Economy Crisis ABSTRACT: Economy crisis gives rise of a deep influence on property management with cost rising， energy expending incrising， benifit decreasing and a small corporation surviving In the same time， economy crisis offer a good opportunity for property management corporation to implement operation style property management， train human resource， increase corporation’s social responsibility， foster core competition ability， carry through merger and The paper analyses material influences economy crisis bring on property management，gives a SWOT expounding， set forth the meaning and characters about operation style property management model， analyse nine strategies about developing operation style property management model under economy Keywords: Property management， Crisis， Operation Style， Opportunity前 言2008美国的次贷危机（Subprime Mortgage Crisis）延宕至今已从美国发展到全球，从发达国家传导到新兴市场国家，从金融领域扩散到实体经济领域，给世界各国经济发展带来严重影响，引发了全球的金融动荡及经济危机。预计2009年全球经济增长率为2%，发达经济体经济2009年将下降3%，其中，美国经济将负增长7%，欧元区两个主要经济体德国和法国将分别负增长8%和5%。受金融危机的严重影响，一些大企业出现问题之后，不可避免地会带累中小企业的发展。物业管理企业作为低层次产业链条组合行业、微利行业，在这场经济危机中自然也不能独善其身。随着经济危机对物业管理行业逐步产生更为深远的影响，物业管理服务成本将越来越高、能耗支出越来越大，从而致使物业企业利润减少，企业生存空间缩小。覆巢之下无完卵，在当前金融危机爆发形势下，中国大陆物业管理行业会受到怎样的影响？中国大陆物业管理企业又该如何分析当前发展形势、制定应对策略呢？最重要的，又如何在危机中寻找机遇，获得更大的发展？所谓“危机”，意味着危中有机，如果处置得当，风险可化为机遇，物业管理行业也是如此。当前不乐观的经济形势，正好突出了物业管理在人才培养、企业的社会责任、实施专业化管理、推行经营型物业管理模式方面的重要性，为物业管理行业加强人才培养、实施兼并重组、强调企业的社会责任、物业管理的产业化提供了良好的契机。化“危”为“机”，可以为物业管理注入新的积极发展要素，拓宽物业管理的发展。 一、经济危机对中国大陆物业管理行业的影响经济危机对中国大陆物业管理行业带来了较大的影响，其主要表现在以下两个方面：第一，房地产市场的动荡对物业管理企业的经营产生的影响。物业管理作为房地产整个链条中的最后一环，离不开房地产业的发展。进些年来，中国大陆的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。但在金融危机背景下，房地产市场由于受资金链影响，房地产商开发的、能推出的高品质的楼宇在减少，推出的周期在延长。由于金融危机对房地产企业的直接冲击，对物业管理企业也造成直接的影响。房地产市场的动荡对物业管理企业的经营会产生明显的影响，主要表现在：市场需求的减少，项目的市场化竞争会更加激烈；利润下降、企业的生存压力越来越大；服务品质的下降，投诉的增多，企业的品牌受到影响。而低价格竞争、无序竞争使物业管理市场难以健康发展，造成行业经营微利或亏损，后继乏力。现有的地产开发模式如银行信贷下的滚动式开发，如果市场疲软、银行授信额度减少、产品销售不好，物业服务企业赖以生存的市场需求就不高，只能维持现有项目服务的品质；在地产项目自身品质方面，楼宇的品质下降。交付项目的开发商往往基于成本的考虑，会遗留许多问题，从而增加日后物业服务企业的管理难度及管理成本。例如：物业的遗漏工程、马虎的工程、物业配套的设施设备、环境不匹配、与销售合同的承诺不一致，公用设施、设备维修专用基金未能落实等；在物业市场化竞争方面，物业市场化竞争会激烈的加剧，使企业的利润空间有限，随着物业管理成本提高，盈利空间遭到挤压，没有新的利润空间，物业管理行业的两极分化更为严重。在房地产市场持续低迷的状态下，住宅、商业物业销售受阻，发展商或是放缓了开发的步伐，或是停工。据全国工商联房地产商会的数据统计，2008年年初到现在，中国大陆开工面积达到24亿平方米，但销售面积只有4亿平方米，到年底最多实现5亿平方米。开发商资金吃紧、资金链断，烂尾楼也会成倍增加。如此会造成物业管理市场的萎缩，对于物业管理市场来讲，拓展的步伐会放慢下来，对于那些已经签约项目的按时交付也会产生重大影响。虽然中央财政新增9000亿元保障房投资，会给一些物业服务企业带来新的商机，但同时也会挤压商品房的投资，而经济适用房物业管理费比商品房要低，物业服务企业的利润空间也会受到挤压。
