商业地产置业顾问培训

房地产基础知识考试试题一、填空题（每空分，共50分）1、1亩约等于667平方米。2、1公顷等于10000平方米，约等于15亩。3、现在最常用的付款方式有一次性付款，按揭贷款，免息分期付款，三种。4、按用途房地产的类型可划分为居住房地产，商业房地产，旅游房地产，工业房地产，农业房地产五种。5、其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合用地或者其他用地50年。6、七通一平：是指水通、电通、道路通、排水通、热力通、煤气通、通讯通、及场地平整；7、房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括土地，建筑物及地上附着物，房地产附带的各种权利。8、五证：a.国有土地使用证；b建设用地规划许可证；c.建设工程规划许可证；d.建设工程开工证；e.商品房预售许可证。9、两书：商品房质量说明书；商品房使用说明书；10、目前新房办理房产证时所需的费用：登记费80元，交易费3元/㎡，测绘费元/㎡，契税总房款的，公共维修基金总房款的2%。11、按揭贷款的额数：居住房最高可贷总房款的70%，商业用房最高可贷60%。12、销售的基本流程是：迎接客户→介绍产品→购买的洽谈→现场的观看→填写客户资料→跟踪→逼定→定金的补足→签定合同→入住。13、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：使用权，占有权，收益权，处分权。14、一个中心是：以客户为中心；二个能力是：应变能力，协调能力；三颗心是：热心，耐心，信心；四个掌握是：国家的经济大势，房地产业的发展状况，法律法规，项目自身的情况；五个学会是：跟踪，调查，揣摩，算账，掌握。15、房屋建筑结构分类标准：钢结构，钢、钢筋混凝土结构，钢筋混凝土结构，混合结构，砖木结构，其他结构。16、房屋价格的形成有三种方法：成本+利润，市场比较法，和二者结合。17、一般来说客户的来源主要有媒体宣传，接听热线电话，参加发展会，朋友或老客户介绍来的客户，做直销（DS）等五个方面。18、构成房屋价格的直接费用包括：土地费用，拆迁费用，勘查测绘费，设计费，建安成本，景观配套费，市政配套费。19、、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层；多层住宅为4-6层；小高层住宅为7-11层；中高层住宅为12-16层；16层以上为高层住宅，30层以上为超高层住宅；20、别墅可分为联排别墅，双拼别墅，独栋别墅三种。21、五证、两书，一表，中的“一表”是指商品房竣工验收备案表。二、判断题（每题1分，共20分，对的打“√”错的打“×”）1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（√）2、外地人到本地购房也需要担保人。（×）3、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√）4、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（×）5、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（√）6、一级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。（×）7、三通一平时指水通、电通、路通、道路平整（×）8、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在米以上的，按其水平投影面积计算。（×）9、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（√）10、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（√）11、层高小于或等于米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（√）12、中国工商银行规定，贷款年限最长可以贷30年，贷款人年龄不得超过60岁。（√）13、中国建设银行规定，住房贷款最长可贷30年，商业用房最多可贷20年。（×）14、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。（√）15、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（×）16、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（√）17、消防避难层、为了整栋建筑物使用的配电房作为公用面积可以分摊。（×）18、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（×）19、借款人偿还银行贷款，期限在一年或一年以内的实行到期连本加息一并还清。（√）20、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（√）三、问答题（每题3分，共15分）1、什么是按揭贷款？（3分）答：即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，有银行现行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行支付本息的付款方式。2、置业顾问接待客户的过程分为哪几个步骤？（3分）答：1）客户进门每一个看见的人都要主动上前问好，提醒其他置业顾问的注意2）置业顾问应立即上前热情接待3）帮助客人收拾雨具放置衣帽等4）通过随手招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体3、置业顾问的销售能力包括哪几种？（3分）？答：1、创造能力2、判断及察言观色能力3、自我驱动能力4、人际沟通的能力5、从业技术能力6、说服顾客的能力4、名词解释：建筑面积，绿化率，容积率，经济适用房？（3分）答：建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和。绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。四、论述题（15分）如何做一个合格的置业顾问？

置业顾问培训讲义（一）第一部分 房地产基础知识第一章 房地产法规1、房地产交易的定义房地产交易是指有偿取得或转让房地产的所有权，使用权及其它项权利的法律行为。所谓有偿取得或转让是指进行交易的房地产及其权益是作为商品而进行的交换，在交换中使房地产的价值得以实现。所谓房地产的所有权、使用权及其他权利是指房屋的所有权，土地的所有权和房地产的抵押权、典权等他项权利。这些权力的取得是通过房地产登记得以确认的。2、商品房预售的含义商品房预售是指房地产开发经营企业依法投资建造的内销或外销商品房在房屋竣工交付前预先出售给承购人，与承购人签订商品房预售合同（包括与承购人签订的预订、预约或认购、定购等合约），并向承购人收取定金或房价款的行为。3、商品房的预售条件(1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2) 持有建设工程规划许可证；(3) 按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4) 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。第二章 建筑基础知识第一节 专业术语的认识(1) 房屋：指具有承重支柱，有顶盖（层面）及围护墙（柱）体的建筑物。(2) 房产：房屋产权的简称，房产包括房屋所有权，共有权以及由此权利所产生的房屋抵押、设典等他项权利。(3) 建筑面积：指房屋外墙勒脚以上外围水平投影面积。(4) 使用面积：指建筑面积除去内、外墙所剩下的面积。(5) 技术层：指建筑物的自然层内或外，用作水、电暖、卫生等设备安装的局部层次。(6) 地下室：指建在地坪（±0）面以下的建筑物。有采光窗的为半地下室。(7) 阁楼：指位于自然层内，利用房屋内的上部空间或人字屋架梁，加建的使用面积不足该层面积的暗楼。(8) 架空房屋：指底层架空，以支撑构件承重的房屋。其空间部位，一般为通道、水域或斜坡。(9) 柱廊：指有顶梁和支柱，供人通行的建筑物（走廊）。(10) 天棚：即天篷，指商场或办公楼内有透明顶篷覆盖的屋面。(11) 挑廊：指挑出房屋墙体外，有围护物，无支柱的架空通道。(12) 封闭阳台：指单元式成套房屋与房屋主体同时建造的全封闭阳台，自行封闭阳台除外。(13) 层高：指地面至楼面、楼面至楼面、楼面至阳台（不含隔热层）或楼面至屋面的垂直高度。指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离，一般多层住宅层高在米。(14) 砖混结构住宅：由钢筋混凝土与砖砌的承重墙相结合，建筑而成的住宅（由于建筑规范规定，此种结构房屋总高度小于20米）。(15) 框架结构住宅：以钢筋混凝土浇筑成承重梁柱，再用建筑材料隔墙分产装配而成的住宅。(16) 基础：承受建筑物自重及使用荷重和自然因素引起的负荷，使之稳定安全的结构体系。(17) 外墙：与外界直接接触的建筑围护结构部分。(18) 山墙：东西两面的外墙。(19) ±0：建筑物道层地坪的相对高度。(20) 进深：建筑中表示纵向（建筑长向）尺度的名称。(21) 开间：一般把建筑横向（短向）的柱与柱之间，或墙与墙之间的距离称为开间。(22) 承重墙：砖混结构住宅中需支承建筑重和使用荷重的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。(23) 非承重墙：对整体建筑不起承重力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙体。(24) 弹性空间（可变空间）：指在一定程度上有可能改变平面大小开头或可改变净空高度的平面或立体范围。(25) 净高：层高减去楼板的厚度的差。(26) 复式住宅：在多层或高层中每户在本层外另在其5层或下层再占半层，或在本层外在其上或其下错开半层，高层占半层或一层。(27) 跃层住宅：在多层或高层中每户占两层或三层的住宅。(28) 多层：四层至七层的建筑。(29) 高层：八层以上（含八层）的建筑，规定七层（含七层）以上要设电梯。(30) 三大一小：户型设计中浒的一种做法，大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室。(31) 三表出户：是小康住宅标准之一，即水、电、煤气表置于室外。(32) 楼间距：建筑物与建筑物之间的距离，一般以间距和楼高度之比表示。(33) 配套：使功能达到完善的措施，建筑中有社会设施配套，小区生活环境配套，住宅内部的生活设施配套等。(34) 红线：由政府有关部门划定的用地范围。(35) 占地总面积：建筑物占用土地的面积，谓建筑占地。小区占地面积包括用地范围内面积之和（包括绿化道路等）。(36) 容积率：建筑总面积与总用地面积之比。(37) 得房率：住宅建筑中的得房率指每户可作用的面积或可供 住户支配的面积与每户建筑面积之比。(38) 绿化率：绿地总面积与总用地面积之比。(39) 户室比：又叫户型比，是指各种户型在总户数中所占的百分比。(40) 日照：建筑物能迎受到阳光的程度，住宅一般要求在冬至日至少有1小时的日照。(41) 智能型住宅：高新技术在住宅中的体现，随科技发展其程序不断提高内容增多，当前计费以及现代化通讯（电视、电话、上网）技术装备条件。(42) 节能环保建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用、太阳能蓄电、照明、供热、隔热、保温、空气净化、防虫、防霉、空调省电等一系列措施而设计成的（未来）居住建筑。(43) 组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。(44) 居住环境：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外界条件，是衡量居住水平的总称。(45) 居住小区：具有相应规模的生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等设施，为居住建筑群服务的有组织规划的区域。(46) 物业管理：为居住提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构。(47) 保修期：办理交房手续时，开发商提供的《住宅质量保证书》对商品房的保修期限和保修范围有明确说明，住宅保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。第二节 住宅面积的计算(1) 应分摊的共有面积① 电梯间、楼梯间、天面梯间（梯屋）、室内楼梯、走廊、门厅、大堂、中庭、管道井。② 只为一栋楼服务的电房、泵房、水箱间、值班卫用房、专用设备房（层）(2) 不需分摊的面积① 作为人防工程的地下室，避难室（层）② 用作公共休息、绿化场所的禁室层③ 为建筑造型而建，没实际使用功能的建筑物④ 两栋楼共有使用部分不分摊(3) 房屋面积计算公式：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积=建筑面积本户套内建筑面积=本户套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公用分摊系数= 公用建筑面积套内建筑面积之和（各户所有房屋）分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×房屋建筑面积系数房屋建筑面积系数= 房屋总建筑面积（幢）房屋总使用面积（幢）本户房屋建筑面积=本户房屋使用面积×房屋建筑面积系数__________________________________________________________第三章 住宅基础知识1、住宅：供人们生活居住的建筑。2、通风：保持室内空气流通，更换新鲜空气。3、朝向：建筑主要房间面对的方向（东、西、南、北）。4、隔音：建筑围护结构（墙体屋面）减低噪声的能力（以减少分贝<**>数表示）。5、噪声级：不同使用功能的房间，要求达到允许的噪声量的等级（一般住宅为50**以下）。6、隔热：建筑围护结构（墙体屋面）减少热量传递的能力，以隔热系数表示。7、户型：居住建筑中表示卧室、厅房、卫生间的构成类型的简化的名称，如二室一厅一卫、三室二厅二卫等。各种户型可设计成多种平面组合，户型优劣是购房者主要关心的因素。8、进深：建筑中表示横向（建筑短向）尺度的名称。进深大的建筑用地比较经济，但对日照采光等不利。9、开间：一般指建筑长向的的柱与柱之间，或墙与墙之间的距离。10、房高：指房屋的高度，一般指管口上沿到地面的距离（一些屋面上设有设备间的建筑，应计到设备间上檐）。11、承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙体，对房屋会直接产生安全影响的墙体。12、非承重墙：对整体建筑不起承重受力作用，但有可能对局部构件有支持、荷重作用的墙体。13、弹性空间（可变空间）：指在一定程度上有可能改变平面大小形状，或可改变净空高度的平面或立体范围。14、日照：建筑物能迎受到阳光的程度。各建筑对日照要求不同。住宅一般要求在冬至日至少有1小时的日照。15、物业管理：为居民提供生活、文化、安全、卫生、设施维修等服务的管理机构，其业务范围随社会进步、生产力发展而不断增加。16、跃层住宅：在多层或高层中每户占两层或三层的住宅17、复式（错层）：在多层或高层中每户在本层外另在其上层或下层再占半层，或在本层外在其上或下错开半层，高度占一层或半层。18、智能型住宅：高新技术在住宅中的体现，随科技发展其程度不断提高、内容增多，当前住宅中应具有安全报警（防火、防盗、防煤气泄漏）三表（水、电、煤气）自动计表抄表计费，以及现代化通讯（电视、电话、上网）技术装备条件。19、居住小区：具备相应规模的生活、文化、商业、卫生、教育、娱乐等设施为居住建筑群服务的有组织规划的区域。20、组团：由数幢住宅楼组合成共同生活空间的院落。一般由数个组团组成一个居住小区。21、居住环境：此环境泛指生活、文化、教育、商业、卫生保健、绿化、交通、环卫等一系列外界条件，是衡量居住水平的总称。22、社区服务半径：各类日常生活设施服务的范围，以服务中心为圆点，以米为单位计范围大小。23、节能环保型建筑：采用现代科技对水资源再利用、废弃物再生再用，太阳能蓄电、照明，供热、隔热、保温，空气净化，防虫、防霉、空调省电等一系列措施而设计成的居住建筑。24、建筑风格：指建筑造型所采用的美学文脉。当前盛行的欧陆风格是对欧美传统建筑艺术 的借鉴。25、车位：自行车、私家汽车泊位，分收费和免费两种，一般指公用停车场，不同于私家车库，居住小区必须有足够的车位。车不能停在道路上。第四章 银行按揭资料1、申请贷款所需资料（1）居民身份证、户口本或其他有效居留证件等到具有法律效力的身份证明；个体工商户或私营企业可提供营业执照、验资报告、税单等材料替代资信证明（提供复印件、带原件核对）（2）借款人所在单位或银行认可部门出具的借款人及其家庭稳定经济收入证明；个体工商户或私营企业可提供营业执照、验资报告、税单等到材料替代资信证明信（提供复印件、带原件核对）（3）合法有效的购房合同，协议或其他批准文件；（4）个人住房按揭贷款需首期支付30%以上，门面房首期支付40%以上（提供复印件、带原件核对）（5）以所商品房抵押的，需提供房产所有者结婚证明，抵押房产有共有人的，需共有人签字，无共有人的需夫妻共同签字（提供复印件、带原件核对）（6）开发商提供的阶段性担保（7）借款人年龄加上贷款年限一般不超过国家的法定退休年龄；（8）以房地抵押的需办理房产抵押登记、保险、公证手续；（9）如以第三方财产作抵押，需提供有处分权人同意抵押或质押的证明。2、贷款期限个人住房按揭贷款期限15年，门面房按揭贷款期限最长10年。3、个人住宅信贷的分类及担保分类（1）个人担保贷款从资金来源分为商业性住房、担保贷款和政策性抵押贷款。（2）个人担贷款从担保方式上分为抵押、质押（国库券或其它质押）、保证。4、按揭贷款的操作程序（1） 开发商与银行签定按揭协议协议内容为：按揭项目（住宅）、按揭年限、按揭比例、资金的监管、担保责任。（2） 购房者 申请 银行审核 购房者支付首期款并与开发商协定买卖契约 签订贷款抵押保证合同→抵押、公证、保险（目前属于购房者自愿行为）→银行审核后放贷款→购房者按期还款。5、抵押贷款种类（1）个人政策性住房抵押贷款（首付款不得底于30%）（2）个人商业性住宅抵押贷款（首付款不得底于30%）6、抵押贷款额度每套住宅可贷款额度不超过房价的70%，其中公积金贷款额以商品房买受人自己办理。7、还款方式及计算(1) 等额本息还款法每月偿还贷款本息= 贷款本金×月利息×（1+月利率）还款月数（1+月利率）还款月数－1(2) 等额本金还款法每月还款额= 贷款本金 +（本金－已还本金累计额）×月利率。（3）住房贷款有哪几种？购房贷款资金的财务安排涉及的内容很广，但最主要的不外乎购房贷款的额度（成数）、期限和利率这三大问题。置业顾问在销讲过程中有必要向购房者说明目前现行的三种贷款方式：个人住房贷款、个人住房委托贷款和个人住房组合贷款。个人住房贷款是由商业银行提供的商业性贷款；个人住房委托贷款是公积金管理中心委托商业银行发放的政策性贷款；个人住房组合贷款是前两者的组合。住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。个人住房组合贷款：住房资金管理中心可以发放的贷款，最高限额一般为10-39万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但与客户销销时尽量让他办理个人住房贷款，省时省事。3、住房贷款的申请条件个人住房贷款的发放对象是具有完全民事行为能力的自然人，即年满18周岁的公民。申请个人住房贷款需具备以下条件：具有城镇常住户口或有效居留身份；有稳定的职业或收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；具有购买住房的合同或协议；不享受住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款；享受住房补贴的个人承担部分的30%作为购房的首期付款；有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；贷款人规定的其他条件。申请个人住房贷款应向银行提供下列材料：身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；贷款人要求提供的其他文件或资料。4、申请个人住房贷款的程序商业性贷款：大致程序为：向银行提出贷款申请，银行审查同意后签订贷款合同和担保合同，再到银行办理贷款手续。5、公积金个人房贷申办程序第一步：借款申请人提出贷款意向，领取有关材料。申请人到其交存住房公积金的西双版纳州住房公积金管理中心提出贷款要求，向贷款经办人员如实介绍其所购房屋情况，本人及配偶的工作和收入情况，希望申请的金额和期限，其住房公积金的交存情况，可以提供什么样的担保，同时领取借款申请表及有关材料，由经办人员给申请人初步建议，告诉其需要准备的材料。第二步：借款申请人提出书面申请。申请人按照经办人员的要求准备齐全的文字材料，请经办人员审核。文字材料主要指：如贷款申请人购买商品房，申请人需提交填写好并由单位盖章的借款申请表、认购书或购房合同、有效身份证、户口本、结婚证；如贷款申请人购买房改房（单位售房、房管所售房），申请人除上述材料外，还须提供房改售房的方案复印件、售房方案的批复复印件、所售房屋的大产权（售房单位产权）或确权证明复印件；如贷款申请人购买安居房、集资建房等其它形式住房，须按照管理中心的要求提供相应的材料。第三步：评估。对于购买商品房等需要评估的贷款，贷款经办人员对上述材料审核无误后，给借款申请人以初步意见，并开具抵押物审核评估通知单，借款申请人持单到评估机构对贷款房屋进行评估。（一般由银行委托评估公司完成，贷款人支付评估费）第四步：开具贷款承诺。评估完毕后，借款申请人持评估报告再次到管理中心，经办人员进一步综合评估结果对贷款申请进行审核。对于未签立正式购房合同的申请人，贷款经办人员审核同意贷款后开具贷款承诺书，借款申请人持之到开发商处签立北京市房屋土地管理局统一印制的标准购房契约文本，购买期房者须办理预售登记。第五步：开具《调查通知单》。借款申请人持所有文件（身份证、户口本、结婚证、借款申请表、正式购房合同、购商品房等需评估贷款的评估报告。第六步：银行调查。借款申请人拿到《调查通知单》后，要到《调查通知单》上注明的银行经办机构，由银行经办机构对贷款进行调查，并指导借款申请人填写有关的贷款合同。需要盖章的合同（如保证合同、收押合同）到有关部门加盖公章、采用财产抵押担保或购买购房综合险的办理有关保险手续，采用保证担保的银行对保证单位进行审核调查。第七步：签署委托合同、委贷通知单。银行经办机构对贷款调查完毕后将有关材料送审核中心，并告知借款申请人等待通知。审核中心根据银行的调查意见对所有贷款材料、合同进行审批，审批同意后与银行经办机构签立委托合同和委贷通知单，通知银行可以办理放贷手续。第八步：划款。银行在放贷前准备工作完毕后确定具体放款日期，通知借款人，并于放款日（或提前一两天）填写《个人住房担保委托贷款拨款明细单》加盖银行经办机构公章后到管理中心办理划款手续。管理中心贷款经办人没对拨款明细单审核后开具拨款通知单，通知财务人员开具有关划款单据。经办人员根据拨款通知单、拨款明细单登记后第二次录机。第九步：放款。借款人于放款日到银行办理放款手续，贷款将直接拨付至售房单位帐户。贷款的审查发放手续完毕。6、住房贷款如何偿还偿还贷款本息的方式由借贷双方商定，并在借款合同中载明，贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清，贷款期限在一年以上的，按月归还贷款本息，即分期还款。目前最常见的分期还款方式主要有两种：一种是等额本息还款法，即每月以相等的额度平均偿还贷款本息，直至期满还清，其每月还款额的计算公式是：每月偿还贷款本息金额=贷款本金×月利率（1+月利率）还款月数÷（1+月利率）还款月数-1遇利率调整及提前还款时，应根据未偿还贷款余额和剩余还款期数对公式进行调整，并计算每期还款额。另一种是等额本金还款法，即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。每月还款额的计算公式是：每月还款额=贷款本金÷贷款期月数+（本金-已归还本金累计额）×月利率。借款人可以根据自己不同情况和需要，选择还款方式。但一笔贷款合同只能选择一种还款方式，合同签定后不得更改。第六节 纳税1、契税契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。1、征收范围及纳税人：主要是对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。2、税率：1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%-5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。昆明目前是按照普通商品144平方米以下按征收。144平方米以上（含别墅）及商铺按3％2、印花税印花税是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。1、征税范围及纳税人：印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。2、税率和计税方法：房屋产权转移书据，印花税按所金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。3、减税、免税规定：房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。4、纳税地点、期限和缴纳方法：花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。3、城市土地使用税居住自购的商品房住宅、私有住宅者都应依法缴税。城镇土地使用税以纳税人实际占用（使用）的土地面积为计税依据，按照固定税额征收。购房者使用的国有土地不仅仅是住宅外墙皮以内的建筑面积，还包括院、公共走道等等。每个住户在一幢住宅楼宇中均摊一份实际占地面积计税，税额测定和均摊方法由各省、自治区、直辖市根据本地实际，组织测量，取得科学的依据，通过立法执行。税收工作由当地税务部门负责，缴纳期限由各地自行规定。4、城市土地增值税作为个人所购房产，如果仅作为居住使用，就不用缴纳土地增值税；只有再转让、经营此房并获得相当标准以上增值收入时，才有必要缴纳土地增值税。土地增值税的征收采用的是四级超额累进税率。5、房产税房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋值或租金收入征收的一种税费。由于房产是财产的一种，所以房产也是一种财产税。房产税采用比例税率。

新人的话，还是一个勤奋。跟着老置业顾问后面学习。首先就是模仿了。这是最简单的方法。说辞该背的要背。项目的特点，还有户型，一些基本的数据，都要能够记住。多看书，给自己充电。勤给客户打电话，回访客户。坚持，一定要坚持。

置业顾问是在售楼处通过现场服务引导客户购买，促进楼盘销售，为客户提供投资置业的专业化、顾问式服务的综合性人才。置业顾问本身应该精通房产的相关基础知识;另外应该熟悉售楼的循环流程,应该掌握销售技巧如谈判技巧,话术技巧,产品销售的语言技巧,电话跟进的销售技巧以及销售说服技巧等等,其还应该快速分析出客户的购买行为 决策和心理,并熟练应用拉销。

职业前景

方向一：晋升。

销售主管和经理是每个置业顾问职业初期的首选目标，职业更进一步发展则是销售总监、职业经理人。

方向二：转岗，业内转岗主要有三方向。

策划方向发展。有营销策划潜质的人员可以向策划方向发展，由基础入门逐渐往高端发展，分别是策划助理、策划师、策划经理、策划总监、项目操盘手等。

商业地产方向发展。商业地产的快速发展使商业地产方面人才炙手可热，同时，商业地产也是房地产发展的方向之一，进入商业地产发展是众多有识之士的注意目标。发展阶梯是招商管理师、资产管理师、商业营运师。

房地产经纪人、房地产评估师等。

方向三：转行，转行分为业内转行和业外转行。

房地产相关行业，如装饰、设计、建筑、园林、建材等等，视个人潜力和爱好、机遇而定。

其他行业。房地产销售的客户层次高、知识结构完整、专业技能水平高，资源丰富等特点，为转入其他行业积累了坚实的职业基础。

方向四：自立门户

房地产业不缺人，缺乏的是高端人才。

问题一：:一个好的房地产置业顾问应具备的知识有什么 我认为一个好的置业顾问不仅要具备房地产销售行业的专业知识最好还要具备比如建筑学、市场营销学、消费者心理学等其它涉及到销售及跟消费者心理和行为分析的相关学科。 但是一个好的置业顾问更应该熟知自己所销售项目的所有相关信息（如：楼盘总占地、楼盘总户数、户型分布、价位分布、小区绿化率、小区容积率、小区先进的安防系统及星级的物业管理、楼盘周围的市政建设情况及周边配套设施等）。出此以外还应该随时了解到周边竞争楼盘及整个房地产行业的相关信息及发展走向。 只有做到知己知彼才能在以后的工作中做到客户有问必能答而且还能向客户阐述自己的观点及看法，使客户相信我是最专业的置业顾问，客户才会产生信任感；这样才能提高自己的销售业绩及成交率。从而使自己成为一位最优秀的置业顾问。 做一个合格的置业顾问，有形的标准是具有相应的从业资格或执业资格，无形的标准便是自信和技能。一个自信的销售人员，在作产品解说时如潺潺流水，顺畅自然，同时不温不火、恰到好处的把相关的产品信息有效地传递给客户，能使客户一听就懂，入耳入心，也使客户有美的感受及激起客户的购买兴趣。一个自信的销售员，能把卖房子给客户变成帮客户买房子的过程，很显然帮客户买房子比卖房子给客户容易得多，因为没有人愿意接受推销这两个字。所以自信是合格销售员应具备的基础。其二才是技能，基本的技能能使销售人员应对自如∠格的置业顾问应具备基本的房地产基础知识、基本礼仪、产品的基本知识、市场信息、投资理财、基本的政策法规等知识。俗话说一个专业的销售人员才能成为专家，只有专家才能成为真正的赢家。因此一个合格的房地产销售员，必须经过不断的历练升级成一个专业的销售人员。 问题二：置业顾问的工作内容主要是什么？ 底薪一般1000元左右（另加提成），置业顾问有一手楼销售，也有二手楼销售，一手主要负责销售新的楼攻，二手主要做一些二手房的销售和一些租赁。 问题三：置业顾问需要掌握什么 若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握法律知识、金融知识及谈判技巧，才能在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在中介行业中使自己立于不败之地。 房地产专业知识（包括房地信息）。所谓房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务。居间，通俗地说就是作中间人。居间是一手牵两家：上家和下家，并在两者之间起一种沟通、促进和平稳的作用。对一个房地产经纪人来说，掌握大量的市场信息是他从事好这项业务的先决条件。 去慧人网站的学习资料学习吧~那里有很多资料~~~~~~ 问题四：做置业顾问需要具备哪些知识？ 房地产基础知识；销售技巧；楼市动态；政策动态；竞争项目数据；心理学，日常百科 问题五：做一手房置业顾问需要哪些方面的专业知识？ 置业顾问本身应该精通房产的相关基础知识；另外应该熟悉售楼的循环流程,应该掌握销售技巧如谈判技巧,话术技巧,产品销售的语言技巧,电话跟进的销售技巧以及销售说服技巧等等,还应该快速分析出客户的购买行为、决策和心理,并熟练应用拉销、比较等等的诸多应用技巧! 现在的售楼处已经没有传统的售楼员，售楼员的称呼被“置业顾问”或“销售顾问”所取代，而这一称呼的变化中，售楼员的单一销售功能也扩展到“置业顾问”的综合服务功能。 现在的置业(销售)顾问不但从名称上，更是从服务的意识和服务范围上全方位的区别于传统的售楼员，他们不但具备了较高的文化素质，经过了置业专业体系培训，同时还要了解金融等方面知识和理财知识，具有复合型人才的特征，能够给客户提供买房、贷款及市场分析等顾问服务。对于购房者来说，置业顾问的热情及专业知识能够让人体会到这个楼盘的内涵，产生信任感，更愿意买这个楼盘的房子。 问题六：置业顾问除了基础知识还需要了解什么啊 没错，置业顾问首要了解的就是房地产基础知识，同时你还要了解项目所在地的房地产市场情况、国家相关政策法规、宏观经济金融政策、地方经济社会发展状况、项目所处地段优劣势、周边市政与商业配套情况、竞争项目的情况、营销技巧、商务礼仪、消费心理学、投资理财、还需要懂一点点风水方面的说法，最后是了解整个销售接待流程、办理产证和税费的流程等等。对置业顾问职位的理解重要的是“顾问”二字，因此需要了解的是非常全面的知识。 问题七：置业顾问的具体要求都有哪些？ 销售部置业顾问岗位职责了解并掌握房地产及相关行业知识及政策法规，熟悉房地产市场情况。了解并掌握项目的各项情况，作到了如指掌，忌一知半解。依照公司要求完成各阶段销售任务。依照销售工作流程，负责接待、看楼、谈判、签约工作，能独立完成整个业务流程。催收成交客户的后期房款，办理相关手续。及时反馈客户情况及销售中各种问题。配合销售经理完成市场调查及信息反馈工作。按照公司要求填写相关表格，并建立客户档案。严格遵守公司和销售部各项规章制度及管理办法。学习、吸收新知识，不断提高自己的业务水平，在工作中学习，在学习中更好的工作。 问题八：做为一名新手的置业顾问，必须应该要掌握哪些专业知识，和销售技巧？ 请问置业顾问新手再基本要从哪些方面学起 问题九：请问做房地产置业顾问需要学习哪些知识? 刚开始的话可能是要熟悉下周边的楼盘啊、各个小区的名称都要知道、画户型图、也要了解房地产的基础知识、诸如此类的，公司都有开设专门的培训，其实这个都是其次的、稍微学习一下就可以了！很简单的。主要的话还是要维护好客户的关系、人脉就是钱脉 问题十：怎么当一个好的置业顾问？还有谁能告诉我一个优秀的置业顾问需要掌握哪些专业知识？ 1、置业顾问肯定是卖房子的，但是根据招聘方的销售管理模式不同，收入和付出的辛劳也不同。 2、一般的销售模式中，置业顾问在售楼部接待客户，跟踪客户，推介物业等，虽然也比较具有挑战性，要求具有综合的知识和灵活的思维，但因为工作场所稳定，环境舒适，收入可观，也是比较好的。 3、在特殊的销售模式中（特别是大量招聘的公司），置业顾问要经过一个痛苦的历练过程，有可能初期要你采用直销的方式出去跑，带客户去公司，过一段时间之后，才有可能让你升为销售人员，在公司接待客户，再过一段时间，才有可能让你参与直接的客户谈判……甚至有的采用末位淘汰，业绩不好就要自动离职。 4、不管怎么样，销售是很锻炼人的（世界500强CEO有60%都是销售出身的），虽然对专业和工作经验要求不高，但对综合业务知识要求高，而且收入基本都是底薪+提成模式，能者多得，收入不等。 就我个人看法是： 非专业知识：让自己更具有亲和力，可以从个人打扮入手，对工作有一种热情，接待客户始终保持好的情绪。不管客户看多少房，哪怕不买，也要尽力做好服务。 专业知识：熟悉售楼接单的流程，了解该房产参与人的一些正面的消息，比如开发商。对房屋的结构有具体的了解，最好会点风水，因为中国人普遍带点迷信。另外要清楚买房人需要的是什么样的房子，是投资要讲投资的优势，自己住要讲舒适和方便，对周边的交通，商场，菜市场等位置要知道。 其实主要是学会如何与人沟通。 祝你好运~~~~