土地增值税初级会计培训

财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知1995年3月7日财会字[1995]15号国务院各有关主管部门，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，现对企业交纳土地增值税有关会计处理办法的规定通知如下：一、交纳土地增值税的企业应在"应交税金"科目下增设"应交土地增值税"明细科目进行核算。二、转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，该规定计算出应交纳的土地增值税，应分别以下情况进行会计处理：1.主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记"经营税金及附加"（房地产开发企业）、"经营税金"（外商投资房地产企业）、"营业税金及附加"（股份制试点企业）、"营业税金"（对外经济合作企业）等科目，贷记"应交税金──应交土地增值税"科目。2.兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记"其他业务支出"（工业、农业、商业、运输（交通、民航）、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业）、"其他营业支出"（金融企业）、"营业税金及附加"（旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业）、"营业税金"（对外经济合作企业、外贸投资租赁、旅游企业）、"内部供应和销售支出"（运输（铁路）企业）、"其他营业税金"（外商投资银行）等科目，贷记"应交税金──应交土地增值税"科目。3.企业转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在"固定资产"或"在建工程"、"专项工程支出"、"固定资产购建支出"等科目核算的，转让时应交纳的土地增值税，借记"固定资产清理"、"在建工程"、"专项工程支出"、"固定资产购建支出"等科目，贷记"应交税金──应交土地增值税"科目。三、企业交纳土地增值税时，借记"应交税金──应交土地增值税"科目，贷记"银行存款"等科目。四、企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记"应交税金──应交土地增值税"科目，贷记"银行存款"等科目；待该房地产营业收入实现时，再按本规定第二条第1、2款的规定进行会计处理；该项目全部竣工、办理结算后进行清算，收到退回多交的土地增值税，借记"银行存款"等科目，贷记"应交税金──应交土地增值税"科目，补交的土地增值税作相反的会计分录。预交土地增值税的企业，"应交税金──应交土地增值税"科目的借方余额包括预交的土地增值税。五、为了提供土地增值税的计算依据，企业应将取得土地使用权时所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本、费用等，在有关会计科目或备查簿中详细登记。六、企业按规定补交应由已实现的1994年经营损益负担的土地增值税，借记"以前年度损益调整"科目，贷记"应交税金──应交土地增值税"科目；实际补交时，借记"应交税金──应交土地增值税"科目，贷记"银行存款"等科目。1995年1月1日至本规定印发之日期间的土地增值税参照本规定进行会计处理。

1、土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”核算的借：固定资产清理贷：应交税费——应交土地增值税2、主营房地产业务企业销售房地产的借：营业税金及附加贷：应交税费——应交土地增值税3、兼营房地产业务企业销售房地产的和一般企业转让现有存量房地产的借：其他业务成本贷：应交税费——应交土地增值税4、土地使用权在“无形资产”核算的借：银行存款 （实际收到的金额）累计摊销 （已计提的摊销）营业外支出 （差额）贷：应交税费——应交土地增值税无形资产 （账面价值）营业外收入 （差额）5、实际缴纳借：应交税费——应交土地增值税贷：银行存款

1、一般企业转让的土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产”等科目核算的，转让时应交的土地增值税：借：固定资产清理贷：应交税费——应交土地增值税2、一般企业土地使用权在“无形资产”科目核算的，转让时按实际收到的金额：借：银行存款累计摊销贷：无形资产应交税费——应交土地增值税营业外收入（或借：营业外支出）3、兼营房地产业务的企业，应由当期负担的土地增值税，通过“其他业务成本”科目核算：借：其他业务成本贷：应交税费——应交土地增值税4、房地产开发企业，应该将土地增值税记入“营业税金及附加”科目：借：营业税金及附加贷：应交税费——应交土地增值税

企业应当在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目，专门用来核算土地增值税的发生和缴纳情况，其贷方反映企业计算出的应交土地增值税，其借方反映企业实际缴纳的土地增值税，余额在贷方反映企业应交而未交的土地增值税。土地增值税作为对企业营业收入所征收的一种税收，一般应当作为营业税金进行处理，具体可以分为如下三种情况：（一）对于专门从事房地产经营的企业，应当直接计入营业税金及附加科目，如房地产开发企业应当计入“经营税金及附加”科目，对外经济合作企业应当计入“应交税费”科目，股份制企业应当计入“营业税金及附加”科目。（二）对于非专营房地产开发的企业从事的房地产开发业务应当缴纳的土地增值税，一般应当作为其他业务支出处理，如工业企业、商业企业、农业企业、交通企业、民航企业等企业应当计入“其他业务支出”科目，如果企业不划分主营业务收入和其他业务收入，那么相应地土地增值税也应当作为营业税金的一部分计入“营业税金及附加”（如旅游饮食服务企业）。（三）对于企业转让其已经作为固定资产等入账的土地使用权、房屋等，其应当缴纳的土地增值税应当计入“固定资产清理”等账户。[例]某房地产开发企业1998年1月将其开发的写字楼一幢出售，共取得收入3800万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发本为1400万元，专门为开发该项目支付的贷款利息120万元。为转让该项目应当缴纳营业税、城市维护建设税、及教育费附加共计210.9万元。当地政府规定，企业可以按土地使用权出让费、房地产开发成本之和的5%计算扣除其他房地产开发费用。另外，税法规定，从事房地产开发的企业可以按土地出让费和房地产开发成本之和的20%加计扣除。则其应纳税额为：扣除项目金额=600+1400+120+210.9+（600+1400）×5%+（600+1400）×20%=600+1400+120+210.9+100+400=2830.9万元增值额=3800-2830.9=969.1万元(3800万,收入是含税的,应扣除营业税及附加)增值额占扣除项目比例=969.1÷2830.9=34.23%应纳税额=969.1×30%=290.73万元则企业应作如下会计分录：借：营业税金及附加2907300贷：应交税费--应交土地增值税2907300实际向税务机关缴纳土地增值税时作如下会计分录：借：应交税费--应交土地增值税2907300贷：银行存款2907300

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允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。房地产开发企业以外的其他纳税人在计算土地增值税时，允许扣除在转让房地产环节缴纳的印花税。 另外房地产开放企业还有一个财政部规定的其他扣除项目，就是（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%，这个非房地产开发企业可是没有的！