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一、计算租金时，有三个步骤，分别是啥？ step1：站在租赁公司角度，画时间轴分析现金流量。 step2：原理：现金流入现值=现金流出现值。 step3：根据原理列公式求租金。 【注意】 1.必须要画时间轴分析现金流量。 2.为什么站在租赁公司角度分析现金流量？ 【答】因为这样分析容易理解。如果站在承租人角度分析涉及到机会成本的概念。 3.租赁公司都涉及哪些现金流量？ 【答】 ①0时点购买设备的现金流出； ②以后各期收到租金的现金流入。 这两项肯定有。 ③期末的残值是否属于租赁公司的现金流量，关键在于残值是否归属租赁公司。 if残值归租赁公司，属于。发生最后一个时点； if残值归承租人，不属于。压根不需要分析。 4.折现率=利率+租赁手续费率 这个地方千万不要忘记，很容易失分，这里错就别指望得分了。审题时第一步先把折现率算好。 5.求现值时候，看清楚时间上收到租金的时间点，年初还是年末，到底是普通年金还是预付年金。租金折现属于求年金现值，残值折现属于求复利现值。 银行借款<公司债券<融资租赁<留存收益<普通股<吸收直接投资 上述关系请灵活运用，给你两个立马判断清资本成本谁大谁小 【解释】 1.左边三个是债务筹资，右边三个是权益筹资，债务筹资资本成本<权益资本成本。因为债务的资本成本是利息，权益的资本成本是股利，利息有抵税效应，股利无抵税效应。 2.银行借款<公司债券 因为银行借款没有发行费、审计费等。 3.公司债券<融资租赁 因为融资租赁的租金非常高，高于银行借款、公司债券的利息。 4.留存收益<普通股 因为留存收益是内部筹资，没有筹资费，而普通股筹资有筹资费。 5.普通股<吸收直接投资 因为两者的资本成本都是分红。吸收直接投资中要求大部分利润必须分红，普通股的分红根据股利政策，可分可不分。 所以光背不够，把以上内容多读，多看，多想，了然于胸，才能游刃有余。 PS.第四章其他考点不是不重要，而是太细碎，请按照课上所讲解的，例题中所涉及的复习。
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在五十页。折现率是特定条件下的收益率，说明资产取得该项收益的收益率水平。在收益一定的情况下，收益率越高，意味着单位资产增值率高，所有者拥有资产价值就低，因此收益率越高，资产评估值就越低。
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资产预计未来现金流量现值的确定
资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。因此预计资产未来现金流量的现值，主要应当综合考虑以下因素：(1)资产的预计未来现金流量;(2)资产的使用寿命;(3)折现率。
(一)资产未来现金流量的预计
1.预计资产未来现金流量的基础
建立在经企业管理层批准的最近财务预算或者预测数据之上。
2.预计资产未来现金流量应当包括的内容
(1)资产持续使用过程中预计产生的现金流入;
(2)为实现资产持续使用过程中产生的现金流入所必需的预计现金流出(包括为使资产达到预定可使用状态所发生的现金流出);
【提示】对于在建工程、开发过程中的无形资产等，企业在预计其未来现金流量时，应当包括预期为使该类资产达到预定可使用(或者可销售)状态而发生的全部现金流出数。
3.预计资产未来现金流量应当考虑的因素
(1)以资产的当前状况为基础预计资产未来现金流量
企业应当以资产的当前状况为基础，不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量。
4.预计资产未来现金流量的方法
(1)单一的'未来每期预计现金流量
(2)期望现金流量法预计资产未来现金流量
(二)折现率的预计
为了资产减值测试的目的，计算资产未来现金流量现值时所使用的折现率应当是反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。该折现率是企业在购置或者投资资产时所要求的必要报酬率。
(三)资产未来现金流量现值的确定
在预计了资产的未来现金流量和折现率的基础上，企业将该资产的预计未来现金流量按照预计折现率在预计的资产使用期限内予以折现后，即可确定该资产未来现金流量的现值。
(四)外币未来现金流量及其现值的确定
首先，应当以该资产所产生的未来现金流量的结算货币为基础预计其未来现金流量，并按照该货币适用的折现率计算资产的现值。
其次，将该外币现值按照计算资产未来现金流量现值当日的即期汇率进行折算，从而折算成按照记账本位币表示的资产未来现金流量的现值。
最后，在该现值基础上，将其与资产公允价值减去处置费用后的净额相比较，确定其可收回金额，再根据可收回金额与资产账面价值相比较，确定是否需要确认减值损失以及确认多少减值损失。
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其实未确认融资费用可以理解为未来应付利息，长期应付款可以理解为未来应付本金和利息。所以应付的本金余额=长期应付款余额-期初未确认融资费用余额。所以未确认融资费用摊销=期初应付本金余额*实际利率=（期初长期应付款余额-期初未确认融资费用余额）*实际利率
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一、内部收益率计算公式
（1）计算年金现值系数(p/A，FIRR，n)=K/R；
（2）查年金现值系数表，找到与上述年金现值系数相邻的两个系数(p/A，i1，n)和(p/A，i2，n)以及对应的i1、i2，满足(p/A，il，n) >K/R>(p/A，i2，n)；
（3）用插值法计算FIRR：
（FIRR-i2）/（i1—i2）=[K/R-(p/A，i2，n) ]/[(p/A，i1，n)—(p/A，i2，n)]
若建设项目现金流量为一般常规现金流量，则财务内部收益率的计算过程为：
1、首先根据经验确定一个初始折现率ic。
2、根据投资方案的现金流量计算财务净现值FNpV(i0)。
3、若FNpV(io)=0，则FIRR=io；
若FNpV(io)>0，则继续增大io；
若FNpV(io)<0，则继续减小io。
（4）重复步骤3)，直到找到这样两个折现率i1和i2，满足FNpV(i1) >0，FNpV (i2)<0，其中i2-il一般不超过2%-5%。
（5）利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR。其计算公式为：
（FIRR- i1）/ （i2-i1）= NpVl/ │NpV1│+│NpV2 │
注：│NpV1│+│NpV2 │是指两个绝对值相加
(CI 为第i年的现金流入、CO 为第i年的现金流出、ai 为第i年的贴现系数、n 为建设和生产服务年限的总和、i 为内部收益率)
二、计算步骤
(1)在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用这个净现值计
内部收益率
算中更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。
(2)再继续提高折现率，直到测算出一个净现值为负值。如果负值过大，就降低折现率后再测算到接近于零的负值。
(3)根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法求得内部收益率。
三、优缺点
内部收益率法的优点是能够把项目寿命期内的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的收益率，便于将它同行业基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得建设。使用借款进行建设，在借款条件（主要是利率）还不很明确时，内部收益率法可以避开借款条件，先求得内部收益率，作为可以接受借款利率的高限。但内部收益率表现的是比率，不是绝对值，一个内部收益率较低的方案，可能由于其规模较大而有较大的净现值，因而更值得建设。所以在各个方案选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。
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