XiangZong12
通过对房地产项目成本的前期预算和工程建设全过程控制，即前期设计、前期开发成本、施工成本、融资费用、税务策划等实行全面目标成本管理，是目前宏观调控形势下房地产得以可持续发展的不二法则。1、确定项目成本目标在房地产投资决策阶段，开发商实际上就要对所开发的房地产项目的市场定位、品质要求有一个初步的估计，并对项目成本有个初步的测算。而且成本的初步测算应在项目设计过程中予以体现。房产既然是商品，它就有和其他商品一样的共性，可以应用价值工程管理，即在满足工程结构、质量以及使用功能的前提下，争取获得最佳经济效益。在价值工程中，价值定义为：功能和实现这个功能所耗费用（成本）的比值。其表达式为：价值＝功能／成本。功能是一种产品所具有的特定职能和用途；成本是从根据用户所提出的功能要求进行研制、生产，到用户使用所花费的全部成本。一般说来，提高产品价值的途径有五种：一是功能不变，降低成本；二是成本不变，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但带来成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳经济效益。目前房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法，这有利于在保证项目市场定位和品质的同时，有效控制工程造价。房地产企业应在此基础上对工程项目做进一步测算优化，以确定项目的最终目标成本。一步降低开发成本，在这方面还是有很大的潜力可挖的。2、项目目标成本的控制项目成本目标确立后，如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利或取得丰厚回报的重要保证。在一个大背景没有太大变动的成熟的房地产市场，房产的市场定位是相对稳定的，因此对于项目成本控制尤为重要。在实施阶段，我们特别需要在以下几个主要方面做好成本控制工作。2.1合理安排工程周期项目成本的发生涉及到项目的整个建设周期，科学合理地安排建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。从工程施工准备开始，经施工过程至竣工移交，成本控制工作要伴随项目的每一阶段，如在工程准备阶段与总承包单位制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，确保工程质量，减少施工成本支出，减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。同时，根据建设周期，施工进度，相应地安排各项配套工作的时间节点，使围绕工程项目开展的各项工作有序进行。2.2严格控制建安成本严格控制建安成本，降低工程造价是房地产项目目标成本管理的又一重要内容。实际工作中，工程虽能按期保质完成，但工程成本超支严重，不能达到预期收益的情况时有发生。因此，在与施工单位签订承包合同时，应聘实际工作中，在保证品质的前提下改进和优化设计，进请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款要达到无所不包的地步，对可能发生的情况都要有提前的预计，以防止施工单位在工程实施过程中寻找各种理由进行索赔。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，就施工中可能产生职责不清、互相扯皮、影响造价、延误工期等因素进行事先约定，经法律形式确定下来，来确保双方的按约履行。成本管理部门要会同工程管理部门及监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，应尽可能减少变更，对于技术变更和施工变更，要先签单（技术合同单，施工签证单）后施工。如果工程进度要求紧，也要做到同步进行，工程若有增减应及时审价，以避免无法核实的情况发生，引起双方不必要的争议。总之，各职能部门要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。聘请独立的专业审价机构是个好办法，该工作在项目实施之初就要及时介入，协助建设单位对项目施工的实际工程量，材料的选用价格及时跟踪统计，特别是隐蔽工程的变更要及时审价，为工程项目最终审计和成本控制打下基础。2.3严格控制材料、设备价格材料设备费在工程的建安造价中约占70％，工程材料成本控制是项目开发过程的重要内容，对一些主要材料和设备一般采用甲方供应或限价的方式。房地产企业要建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息。要注意各项材料、设备的定位与楼盘的品位是否一致、是否经济合理等。大宗材料设备订货，应货比三家，也可采用招投标方式采购，在满足施工的前提下，把握好订货的时机。同样的材料设备，由于产地档次不同，价格会有差异，就是同样品牌的设备由于销售代理级别不同，价格也会有差异。要树立成本意识，形成控制成本机制。非甲供材料，可以采取限价的手段进行控制。成本管理部门和工程管理部门与监理工程师应适当参与施工单位的材料订货，可以推荐相关厂家进行类比；同时要控制材料的采购价格、监督材料的质量、在保证质量的前提下合理限价。2.4合理安排建设资金房地产企业必须合理筹措资金，保证项目开发，控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高，而较高的资产负债率是向银行贷款的一；房地产企业必须合理筹措资金，保证项目开发，控制资金成本。房地产企业一般资产负债率都比较高，而较高的资产负债率是向银行贷款的一道坎。因此房地产企业要拓宽融资渠道，就要根据投资期限的长短、企业资金状况以及资金回收的情况来选择合适的融资方式。对于同时投资于多个房地产开发项目的企业来讲，由于投入资金较多，资金压力也大，需要通过融资来保证多个项目的开发，又要避免过多占用资金造成资金成本过高。如果对每个项目开发过程的资金收支情况有一个很准确的预计，同时又对本企业的资金运作情况能有一个比较清晰了解，才能制定最佳资金计划方案，把企业资金成本降低到最小。例如，我们根据公司房产开发点多，资金紧缺的情况，对一项目开发在配备一定自有资金同时，采用信托融资方式解决前期购买土地资金，在取得“四证”后，再根据建设资金安排，向银行逐步分期贷款支付建设资金和归还前期向信托融资的借款，再用销售回款归还贷款资金和信托资金，取得了很好的效果。通过信托融资，可以有效规避“四证”不全无法取得银行借款的问题，就可以解决前期投入资金的问题；还可以合理优化资本结构，使其具有再融资能力；这样就有效地规避了资产负债率高的问题。3、合理利用税收政策的筹划房地产开发企业应对全公司的税务进行科学的综合筹划，有效降低税收负担。企业财务部门应针对每种税收的特征，制定相应合理的避税措施。房地产开发项目税金主要为：营业税及附加、所得税、土地增值税。土地增值税以增值额累进征收。房产项目如果合理进行税务筹划，此三大税应有较大避税空间。房地产开发项目主要利用税收政策进行筹划的方式有：合理分摊法；定价筹划；收入筹划；优惠政策筹划等。如能合理分摊费用，用足用活优惠政策，则有不少筹划空间。由于税法规定房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，可加计20％扣除，三项期间费用可在取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10％之内扣除，普通住宅增值额未超过20％的情况下可以免征土地增值税。因此，如果开发的项目涉及普通住宅和其他房地产开发，应考虑土地增值税不分开计算与分开计算（前提是当地税务是否允许），可得出不同的增值率来选择应缴纳的增值税；也可以通过增加可扣除项目金额和降低房产销售价格将普通住宅增值额尽可能地控制在不超过20％；期间三项费用开支尽量达到开发成本10％的上限等。4、结语房地产企业的目标成本管理是全员的、全过程的管理。企业要有完善的成本管理体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息。为企业营销策略的制定和调整提供依据，就能使企业获取更大的经济效益。还有 啊 --
晨馨1205
这个应该是2010年首次推出的考试我给一份北京的一个招生简章吧（可以贴到WORD上详细看一下）官方网站： 一、【项目背景】随着企业多元化、国际化经营成为常态，企业纳税事宜日趋复杂，涉税成本日益增加，涉税风险逐渐加大，企业迫切需要一大批既懂税收政策，又具有实践经验的复合型、实战型涉税专业人才，对企业的经营、投资、理财、组织和交易等各项经济活动进行事先计划和统筹安排。同时，是否能够熟练充分运用国家税收优惠政策也已成为企业选聘、考核财税专业人才的新标准。税务安排作为税务咨询师的主要工作职能之一，在国外已经发展为一个相对成熟的行业，而在国内，尽管早有“四大”事务所在为企业提供相关的服务，但作为一个行业，与国外相比还处于刚刚起步阶段，很多企业的会计人员往往对税务知识一知半解，只知道怎么填写报表，对国家的税收减免、优惠政策知之甚少，更谈不上进行税务安排，而更多的小公司连专职的会计人员都没有。由于专业税务咨询师在控制公司税务风险和降低税务成本方面发挥的重要作用，以及我国税务专业人才储备少、人才极度紧缺的现状，造成税务咨询人员的薪酬和佣金相当丰厚。据调查，企业内部的税务经理、区域税务经理的基本薪酬为12000-20000元/月；中国区税务经理的基本薪酬为25000-40000元/月；涉税咨询服务的收入一般是为客户直接受益值的15－30％作为佣金。二、【项目特色】1、定位于高层次和国际化，目标是培养一批熟悉中国国情、了解国际惯例，掌握先进税务管理技术和方法，擅长于国际合作的高层次财经管理复合型人才。2、结合国际最新税收政策走向，随时紧跟国内税收政策法规的变化调整培训内容。3、国际国内业内权威专业人士授课，大量采用案例分析等主观考题，激发学员的主动性和创造性，培养学员的综合分析、判断和决策能力。4、向用人单位推荐，解决就业问题。三、【参加对象】Ø 企业董事会成员、总经理、主管税务的副总经理、税务总监、财务总监、税务经理、税务主管等企业中、高级管理人员；Ø 税务局、税务师事务所、会计师事务所等税务机关及税务中介专业人士；Ø 高等院校财务、会计专业的教师及涉税科研人员；Ø 从事税务、财务相关专业人员。四、【课程设置】考试科目：《税法》、《税务会计》、《纳税筹划》、《国际税收》五、【参报条件】（达到以下条件之一即可）Ø 大专及以上学历，且从事财会涉税岗位工作三年以上；Ø 具有本科学历，且从事财会涉税岗位工作两年以上；Ø具有会计从业资格，且从事财会涉税岗位工作三年以上；六、【组织方式】实行全国统一组织、统一考试时间、统一考试大纲、统一考试命题、统一合格标准的考试制度。培训采用面授与自学相结合的方式，集中进行考前辅导、答疑。七、【证书价值】1、合格者由人力资源和社会保障部CETTIC颁发全国统一的《税务咨询师证书》并加盖中央财经大学税务学院公章。《CETTIC证书》是培训学员从业的凭证、是申请职业技能鉴定时，接受过相关职业资格培训的证明。本证书序列号为唯一编码，证书全国通用、国家认可、上网可查。2、合格者名单编入中国税务专业人才库，作为向用人单位推荐和用人单位选拔税务专业优秀人才、甄别能力的重要平台。3、符合条件者可申请中央财经大学税务学院税务专业研究生学位证书，考试成绩优秀者可推荐就业。八、【收 费】u统一收费：2600元/人 （含培训、教材、培训课件、考试、阅卷、专家评审、证书、管理与技术服务费）；u会员培训5800元/人/年，含6次12天培训、培训讲义、答疑、午餐等。注：本次报名参加会员的学员可免本次培训认证考务费，会员符合条件者可申请免试。附件Ⅱ：2010年会员培训课程表及师资一、课程设置（一）模块一：税收政策法规与税改动态最近出台的税收政策法规的解读，流转税制改革的主要内容及影响解析，增值税转型的主要内容及影响，消费税改革的主要内容及影响，营业税改革的主要内容及影响，出口退税政策的调整问题，特别纳税调整实施办法（试行）的解读。模块二：税收筹划实务1．税收筹划的基本原则和常用筹划技术、方法；2.新企业所得税筹划：新企业所得税法及其实施条例下的税收筹划，最新企业所得税政策（扣除政策、优惠政策及配套政策）的运用及筹划，企业所得税汇算清缴政策应用及筹划，个人所得税的纳税筹划；3．增值税筹划的要点及技巧解析：增值税纳税人的购销关系，增值税纳税人选择购进价格的税务筹划，增值税纳税人身份选择的税务筹划，销售使用过的固定资产的税务筹划，组织运输的税务筹划，收购废旧物资与农产品的税务筹划，兼营的税务筹划，一般纳税人与小规模纳税人之间业务往来方式的税务筹划；4．消费税的税务筹划：规避纳税环节的税务筹划，购进已税消费品的税务筹划，兼营不同税率的应税消费品的税务筹划，改变加工方式的税务筹划，非货币性交易的税务筹划，适用差别税率的消费品定价的税务筹划；5．营业税的税务筹划：无形资产、不动产出售转为股权转让的税务筹划，商业企业进场费的税务筹划，混合销售行为的税务筹划，房屋出租的税务筹划；6．地产开发企业，交通（物流）企业、外商投资企业、高新技术等重点行业企业的税收筹划与案例分析。7．企业最佳税收筹划方案的选择和设计。模块三：纳税评估纳税评估在税源管理中的地位，纳税评估应遵循的原则、特点、程序，纳税评估的主要内容，纳税评估指标的使用与分析，纳税评估与税务稽查的区别，常用的分析方法，实地核查中常见的涉税问题及核查方法、相关表证单书的填写格式等。模块四：涉税财务与会计处理新会计制度与税法差异分析，税法在会计核算中的应用及实务操作，新会计准则与税法的差异分析及税收优惠政策解析，企业所得税汇算清缴及纳税调整，新旧增值税主要差异解析和会计处理技巧（可抵扣增值税的差异分析、增值税视同销售的差异分析、税率差异、税收优惠的主要变化、税收管理的差异分析、增值税会计处理技巧、出口退税会计处理技巧）。模块五：税务稽查风险控制及纳税人权益维护税务稽查的程序、常用的稽查方法，税务稽查的权限，税务稽查的重点内容，税务处理（处罚）分析，纳税人权利及权益维护。模块六：国际税收国际税收发展趋势，国际税收抵免，国际税收筹划的主要方法（利用投资地点的合理选择进行国际税收筹划、选择有利的企业组织方式进行国际税收筹划、利用关联企业交易中的转让定价进行国际税收筹划、通过避免构成常设机构来进行国际税收筹划、通过选择有利的会计处理方法进行国际税收筹划、通过财务决策和选择适合的会计政策讲行税务筹划、回避税收管辖权的利用），进出口贸易与WTO政策运用。二、本部分课程拟邀授课专家为帮助学员全面、准确的掌握国家有关最新税收政策、法规和税改动态，本部分课程除由中央财经大学税务学院知名专家授课外，还将邀请财政部、国家税务总局等有关专家亲临授课，就企业纳税过程中的实际问题进行专题讲座、研讨、交流。拟邀部分客座专家王晓华：财政部税政司副司长史耀斌：财政部税政司司长刘 佐：国家税务总局税收科学研究所所长张培森：国家税务总局政策研究室主任杨元伟：国家税务总局政策法规司副司长苏晓鲁：国家税务总局国际税务司处长拟邀部分主讲专家王 进：北京鑫税广通税务师事务所有限公司董事长王泽国：注册税务师协会理事、北京中鑫瑞税务师事务所副所长、著名纳税筹划实务专家计金标：原中央财经大学校长助理兼税务学院院长、教授、著名税务及税收筹划专家刘 桓：中央财经大学税务学院副院长、教授、著名税务专家、北京市地方税务学会副会长北京市国际税收研究会常务理事、《中国税务报》专家指导委员会委员孙海亭：国家税务总局稽查局处长、著名税务征管及稽查专家汤贡亮：中央财经大学税务学院教授、博士生导师、著名税收法学专家邢建平：中央财经大学税务学院副教授、博士、著名财税专家杨 虹：中央财经大学税务学院税收教研室主任、副教授、著名税制专家杨志清：中央财经大学税务学院副院长、教授、著名税务专家、中国国际税收研究会理事中国财税法学研究会常务理事、北京奥运经济研究会理事高金平：世界税收联合会中国税收研究员、国家税务总局扬州税务学院教授、我国著名税收筹划专家中国注册税务师协会首席讲师、中国注册会计师、税务师梁俊娇：中央财经大学税务学院院长助理，税务筹划教研室主任黄 桦：中央财经大学税务学院教授、著名税务专家蔡 昌：中央财经大学税务学院副教授、会计学（中国第一位税务会计与税务筹划研究方向）博士著名财税专家三、课程设置（二）（参加本部分课程可申请国际注册内部控制师资格证书）模块七：内部审计与公司治理内部审计在公司治理、风险和控制中的作用，内部审计风险与控制，内审与外审的协作等。模块八：内部控制与风险管理企业设计内部控制的风险控制（设计内部控制的依据及其准备、设计内部控制的流程、设计内部控制关键环节），内部控制的评价（内部控制评价的依据及其责任、内部控制评价的总流程和风险点、内部控制自我评价），风险管理审计，内部控制、风险管理案例分析。模块九：信息系统审计IT风险管理模型与信息系统审计，信息系统审计准则、指南及程序，IT审计过程及方法，IT治理框架，IT组织结构和人力资源管理，IT政策、标准和程序。模块十：绩效评价与审计绩效审计的程序和内容，绩效审计的技术方法，绩效评价标准的选择，后续审计报告的编写，绩效审计案例分析。模块十一：舞弊审计与控制舞弊的种类与特征，舞弊审计的特点与趋势，虚假财务报告的分析及识别，舞弊审计的技术与方法。模块十二：基本建设项目全过程跟踪审计建设程序合规性检查，工程招投标、施工合同与无效合同的甄别与审查，清单计价下工程造价预、决算审计，工程建设过程中反商业贿赂与基建财务舞弊调查与审计，建设项目绩效审计指标构建与评价，建设项目审计案例分析。四、本部分课程拟邀授课专家课程由财政部、审计署、国姿委、证监会、国家会计学院、南京审计学院及国际知名企业等单位具有多年内部控制、风险管理实战经验的领导、专家亲临授课。部分专家如下：王光远 中国内部审计协会副会长 福建审计厅副厅长时 现 南京审计学院副院长 教授陈丹萍 南京审计学院国际审计学院副院长 教授崔振龙 审计署重庆特派办 副特派员李小惠 中央财经大学会计学院副院长 教授杨雄胜 南京大学商学院会计系主任、教授陈宋生 北京理工大学会计系主任 教授
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