没油什么大不了
2022年的房地产估价师考试目前已经有部分地区取消了考试，而没有取消考试将正常开考的地区的考生们即将在三天后正式开考，我为各位考生们准备了一份2022年房地产估价师考试考前重点复习练习试题，有需要的考生们快来看看吧！
下列选项中，不属于房地产估价的原则的是（ ）。
A、最高最佳原则
B、合理性原则
C、价值时点原则
D、合法原则
【正确答案】 B
【答案解析】本题考查的是房地产估价原则的含义。房地产估价的原则包括：独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则；谨慎原则。参见教材P153。
所谓的（ ），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价 。
A、客观
B、独立
C、公正
D、中立
【正确答案】 A
【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。所谓＂ 客观＂ ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。参见教材P154。
除（ ）外，房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益。
A、房地产抵押评估
B、投资价值评估
C、房屋征收评估
D、房地产税收评估
【正确答案】 B
【答案解析】本题考查的是独立、客观、公正原则。除投资价值评估外，房地产估价之所以要遵循独立、客观、公正原则，是因为评估出的价值或价格如果不公平合理，就会损害估价利害关系人中某一方的利益。参见教材P154。
（ ）要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。
A、合理原则
B、有效原则
C、合法原则
D、公正原则
【正确答案】 C
【答案解析】本题考查的是合法原则。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。参见教材P155。
常情况下，依法判定估价对象的状况，指的是估价对象的（ ）。
A、实际情况
B、过去状况
C、设定状况
D、未来状况
【正确答案】 A
【答案解析】本题考查的是合法原则。依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。参见教材P156。
对于空置（ ）以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。
A、1年
B、2年
C、3年
D、半年
【正确答案】 C
【答案解析】本题考查的是合法原则。对于空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其为贷款的抵押物。参见教材P158。
（ ）是评估估价对象价值的时间界限。
A、估价时段
B、价值时点
C、评估理论
D、估价间歇
【正确答案】 B
【答案解析】本题考查的是价值时点原则。价值时点是评估估价对象价值的时间界限。参见教材P161。
下列选项中，对评估期房的表述正确的是（ ）。
A、价值时点为现在，估价对象为现时状况
B、价值时点为现在，估价对象为未来状况
C、价值时点为未来，估价对象为未来状况
D、价值时点为未来，估价对象为现时状况
【正确答案】 B
【答案解析】本题考查的是价值时点原则。评估期房的价值时，价值时点为现在，估价对象为未来状况。参见教材P162。
下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。
A、因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B、因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C、因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D、因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
【正确答案】 D
【答案解析】本题考查的是价值时点原则。选项A价值时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）；选项B价值时点在现在；而估价对象都是过去和现在价值差；选项C价值时点和估价对象都是现在；选项D补偿标准是现在给，房地产状况是未来的期房。参见教材P162。
某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，价值时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（ ）。
A、估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
B、估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
C、估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
D、估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
【正确答案】 D
【答案解析】本题考查的是价值时点原则。投保了火灾险的建筑物被烧毁后，评估其价值损失或损失程度时，通常是估计将损毁后的状况恢复到损毁前的状况，在现行的国家财税制度和市场价格体系下的必要费用。参见教材P162。
房地产估价师考试题型及评分标准：
1、单选题
单选题我们都很熟悉，只有一个正确选项，房产估价师考试单选题每题1分，单选题难度不高，一般考查基础知识，平时复习时要时常巩固背诵的知识，做起单选题来就得心应手。
2、多选题
多选题每题设置5个备选项，备选答案中有 2 个或 2 个以上正确答案，全部选对得满分，多选或者选错不得分。
3、不定项选择题
不定项选择题的多个备选答案中有 1 个或 1 个以上正确答案，考生需在5个选项中选出至少一个正确选项，至多不限，与多选题十分相似。
4、综合分析题
每大题由若干个小题组成，其中的小题既有单选题，也有多选题，涉及的知识点比较全面，综合考察考生的知识掌握情况，所以在复习时一定要注意基础知识的掌握程度。在答题的时候，学会抓题干中的关键信息，可以有效提高答题效率，以便有更多时间检查试卷。
5、计算题
根据所给的材料内容，分步列出算式、计算过程，例如要求考生计算成本、利润、利息等各项数值，做计算题要在草稿纸上清楚地写下过程，以免哪个步骤出错导致结果错误，并且在有错误时可以快速的在草稿纸上找出并改正错误。
6、问答题
根据所给的材料内容，简明扼要回答相应问题，回答问答题的时候，要做到问什么答什么，不要写太多无用的信息。
7、指错题
顾名思义指错题就是指出所给的估价报告中存在的错误，错处一般不超过4个。如果将正确的内容改错，那么每改错1处是要倒扣分的，最多扣至零分。
木糖不纯
不定项选择题 1.下列属于土地使用管制的事项有()。 A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通 B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施 C.某宗土地使用中，要求容积率为 D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路 E.某宗土地只能用于商业房地产开发 2.某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为。则下列说法中正确的有()。 A.该房地产的实际价格等于名义价格 B.该房地产的名义价格为50万元 C.该房地产的实际价格高于50万元 D.该房地产的实际价格为50万元 E.该房地产不存在名义价格 3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格()。 A.卖方和买方掌握必要的市场信息 B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 D.卖方和买方追求各自利益的化 E.卖方和买方急于完成交易 4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产()时，便为使用。 A.与外部环境最协调 B.达到规模递增 C.内部构成要素的组合最适当 D.外部环境与内部因素相关联 E.外部环境要素为最适当的组合 5市场法中实物状况比较和调整的内容包括()。 A.环境 B.地形地势 C.外部配套设施 D.内部基础设施完备程度 E.装饰装修 6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于()。 A.卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率) B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E.买方实际付出的价格/(1-应由买方缴纳的税费比率) 7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有()。 A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B.重新购建价格是在估价时点的价格 C.重新购建价格是客观的价格 D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E.土地的重新购建价格是法定出让年限状况下的价格 8.在运用成本法时最主要的有()。 A.区分计划成本和实际成本 B.区分实际成本和客观成本 C.结合实际成本来确定评估价值 D.结合实际开发利润来确定评估价值 E.结合市场供求分析来确定评估价值 9.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有()。 A.功能落后B.功能缺乏 C.环境污染D.交通拥挤 E.正常使用的磨损 10.根据净收益求取的不同，收益法可分为()。 A.直接资本化法 B.投资法 C.收益乘数法 D.利润法 E.现金流量折现法 答案：. 11.甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则()。 A.甲大于乙 B.甲小于乙 C.甲等于乙 D.难以判断 12.抵押贷款剩余技术是已知自有资金数量求取抵押贷款金额或价值的剩余技术，它适合于对已设定特定抵押的房地产进行估价。() A.对 B.错 13.在市场法估价种，用于作为比较的可比实例的房地产价格可以用单价也可以用总价来进行如实比较，而并不是一定要化为单价。() A.对 B.错 14.用成本法估价房地产时，房屋现值=()。 A.房屋重置价格-房屋年折旧额 B.房屋重置价×房屋成新度 C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限 15.建筑物的物质折旧包括()。 A.功能衰退 B.正常使用的磨损 C.环境恶化 D.意外的破坏损毁 16.房地产的交易类型有()。 A.土地使用权协议出让 B.一般买卖 C.租赁 D.征用 17.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为()。 18.房屋拆迁管理费以城市拆迁规模大小，按照不超过房屋拆迁补偿的安置费用的～收取。具体收费标准，由各省、自治区、直辖市物价、财政部门制定。() A.对 B.错 19.某市于2005年对市中心一平房区进行改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动;2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2，重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为 9000元/m2，则最合理的拆迁补偿价格应以()元/m2为基础进行修正。 20.为评估出公平合理的价值，估价人员应当遵循()。 A.具有良好的职业道德 B.假设各方当事人都是理性的、精明的 C.“换位思考” D.以专家的身份反复、精细的权衡评估价值 答案：
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